Het is officieel; vastgoed is na hypotheken, banken en staatsobligaties,  de volgende crisis in de financiële sector. Dat zegt althans Jan Sijbrand, de nieuwe directeur Toezicht bij DNB in het FD vandaag. Het structurele overaanbod van kantoren en winkels is het grootste probleem. Daarbij komt dat – bij gebrek aan een markt momenteel – de waarde van vastgoed lastig bepaald kan worden.

Beleggers – groot en klein – hebben hun vastgoed tegen te hoge prijzen in de boeken staan, omdat de prijzen doorgaans niet neerwaarts zijn aangepast. En wanneer er vastgoed verkocht wordt, is het verschil tussen boekwaarde en wat beleggers ervoor over hebben – aanmerkelijk minder waarschijnlijk – groot.

Tsja, DNB dat weten we natuurlijk al lang, dat de vastgoedmarkt er over het algemeen niet zo florissant bij ligt. Het hangt er natuurlijk even van af waar uw kantoor of winkel in Nederland of daarbuiten staat (het blijft locatie, locatie, locatie) en hoeveel vastgoed u in portefeuille heeft. Een portefeuille of participatie met meerdere panden kan het waardeverlies van een of meerdere panden eenvoudiger opvangen.

Bad banks
En, wat nu misschien helemaal belangrijk is; hoe lang is uw adem? En die van uw participatie? Heeft u op korte termijn geld nodig om te herfinancieren, of is het net zoals met uw eigen huis; u heeft nog wel  even en zit deze dip in de cyclus gewoon uit.

Sijbrand maakt zich natuurlijk vooral zorgen om de vele pensioenfondsen, banken en verzekeraars die vastgoed tegen te hoge prijzen op de balansen hebben staan. Een van de opties, zo vertelt hij het FD, is het oprichten van een bad bank en daar de slechte vastgoedportefeuilles in doen. Eigenlijk net zoals bij de hypothekencrisis. Echter, dat is wel een scenario voor als het echt te laat is.

Waarom aanbieders of beleggers met onverhuurde panden niet extra stimuleren om die panden een andere functie te geven. De overheid zou kunnen helpen door dit fiscaal te stimuleren en banken zouden beheerders bijvoorbeeld tijdens de verbouwing tijdelijk geen rente kunnen vragen. Dat kost nu extra tijd en wellicht geld, maar waarom moeten we wachten met de patiënt te redden tot ie zo goed als dood is?

Konijnen en koplampen
Ik heb een beetje het idee dat we allemaal naar elkaar zitten te kijken en samen als bange konijntjes in de koplampen van de crisis blijven loeren. Doe iets, elke extra verhuurde meter is winst. Kosten zijn al gemaakt. Goede voorbeelden van oude gebouwen met nieuwe functie zijn er genoeg. Zo wordt  het oude (lelijke) GAK-gebouw aan de west-ring in Amsterdam door Stadgenoot en AM omgebouwd tot appartementencomplex voor starters. Ziet er strak uit.

In Amsterdam gaan dit jaar zeven nieuwe hotels open in voormalige kantoorpanden. Goed plan, kamer zijn er niet genoeg, terwijl er 1,3 miljoen vierkante meter kantoorvloer langer dan drie jaar leeg staat. Voor die gebouwen is echt geen huurder te vinden. Natuurlijk lenen niet alle kantoren zich voor hotelkamers, dat is het belangrijkste punt van critici, en het is dus zeker niet de heilige graal. Wel een van de mogelijke oplossingen om het stuwmeer aan vierkante meters in te perken. Maar er is meer mogelijk.

Ik schreef twee weken geleden al over een sportschool die nu mini-opslag is. En is er niet een gebrek aan kinderopvang en (geschikte) ruimtes daarvoor?  In de Zaanstreek zit er een kinderdagverblijf op een winkelboulevard (officieel runshoppingcenter). Daar zijn nu ook niet alle vierkante meters verhuurd, dus een mooie oplossing als er in een kantoor op de begane grond nog ruimte over is. 

Dus pensioenfondsen, banken, verzekeraars en participatiehouders: ga niet zitten wachten tot de vastgoedmarkt echt de volgende crisis veroorzaakt. Kom in actie, zoek nieuwe functies voor gebouwen zonder huurders en sloop als het echt niet anders kan. Renoveer gebouwen met huurders, zorg voor een goede, solide mix (kinderopvang, overheid, bedrijven) van huurders. In het geval van participatiehouders; actief met de participatie bemoeien is juridisch niet mogelijk, maar je mond opentrekken en tips geven, dat mag natuurlijk altijd.  Oja, vandaag bij het FD ook nog gratis het NVM Magazine. Fijne timing.