De vastgoedmarkt is flink in beweging, mede door de gestegen rentes en toegenomen regulering van de overheid. Waar liggen de kansen?

Vastgoedmarkt verandert

Overal in de wereld trappen centrale banken op de rem om de hoge inflatie af te remmen, door gestaag de rentes te verhogen.

Waar de Nederlandse tienjaarsrente aan het begin van het jaar nog rond 0,016% koerste, is dat inmiddels een niveau van circa 2,349%. De hogere rente is niet de enige factor die momenteel een grote rol speelt in de veranderingen op de vastgoedmarkt.

Zo heeft het kabinet besloten om in 2024 een maatregel in te voeren waarmee fiscale beleggingsinstellingen ineens vennootschapsbelasting moeten betalen. Veel beursgenoteerde vastgoedbedrijven worden hierdoor geraakt, omdat zij straks 25,8% belasting moeten betalen.

Lees ook de analyse van de IEX Beleggersdesk: Afschaffing fbi-status nieuwe klap voor vastgoedsector

Mede hierdoor wordt het interessanter om naar niet-beursgenoteerd vastgoed te kijken.

Transformeren en combineren

Vooral getransformeerd en gecombineerd vastgoed is kansrijk, zo stelt Lennard Hoekstra, partner bij Spring Valuations. In een blog van non-bancaire financier 'Mogelijk' ziet hij kansen in winkelpanden die getransformeerd kunnen worden naar woningen, of een winkel met daarboven woningen.

“In veel steden werd het geld in de winkelstraten lange tijd verdiend op de begane grond, terwijl de verdiepingen dienden voor opslagdoeleinden ”, aldus Hoekstra. “Door alle uitdagingen om snel te bouwen, denk ik dat er nu veel kansen liggen in het realiseren van woningen boven al die grote winkels.”

Gemeenten zijn volgens hem bereid om mee te denken en waar nodig bestemmingsplannen aan te passen, aangezien er nog steeds en enorm woningtekort is.

'Gezonde financieringsmarkt

Hoekstra noemt de huidige vastgoedfinancieringsmarkt nog steeds “heel gezond”. “Een rente van rond de 4% tot 5% is eigenlijk niet exorbitant hoog of laag. De afgelopen drie jaar was het kopen van vastgoed voor iedereen makkelijk doordat er bijna gratis geld kon worden geleend. Rendementen waren snel haalbaar en dat maakte dat heel veel mensen daarop insprongen”, zo stelt hij.

"Ik kan me voorstellen dat kopers die kortlopende leningen zijn aangegaan zich wat zorgen maken. Als u moet herfinancieren kan het zo zijn dat de financieringslasten op basis van een nieuwe rentestand niet opwegen tegen het rendement dat u eerder maakte.”

Snel schakelen

Dit neemt niet weg dat investeerders hun vastgoedportefeuille niet meer kunnen herfinancieren. “De rentestanden zijn weliswaar anders, maar er is wel stabiliteit en dat biedt rust.”

Hoekstra stelt dat er veel veranderingen zijn aangekondigd in de wet- en regelgeving, maar dat deze nog niet zijn doorgevoerd.

Als gevolg adviseert hij om tijdig te schakelen bij het investeren in vastgoed. “Stringente maatregelen zullen effect gaan hebben op bijvoorbeeld de hoogte van de huur die een belegger kan vragen voor een woning.”

Meer weten over winkelvastgoed? Lees deze analyse van de IEX Beleggersdesk: Zware tijd voor winkelvastgoed