Als in een pandemie iedereen thuiswerkt en online bestelt is kantoor- en winkelruimte niet het eerste beleggingsthema waar je aan denkt. Maar langzaam gaat de wereld weer open, en voor wie in vastgoed wil beleggen zijn er een aantal interessante trends te onderscheiden.
1. Kantoren zijn niet dood
Onlangs heeft Google het kantoor dat het bedrijf in de binnenstad van Londen huurde, gekocht voor een miljard dollar. De onderneming gelooft in het concept ‘kantoor’ als een ontmoetingsplek voor werknemers en een plek om samen te werken.
Twee jaar na de start van de coronapandemie is zo’n duur kantoorpand in het hartje van de stad aanschaffen een opmerkelijke stap. Nu is Google vermogend genoeg, maar als er iets is wat de pandemie de afgelopen twee jaar heeft geleerd, is het dat kantoren niet noodzakelijk zijn om de economie draaiende te houden.
Er zijn ook bedrijven die liever geen gebruik meer maken van kantoren. Medewerkers van Twitter mogen voor altijd thuis werken, als ze dat willen. Dus de kantoorruimte die ze nodig zullen hebben, zal flink kleiner zijn.
Toch is vastgoed in steden volgens een rapport van PGIM Real Estate weer in populariteit aan het toenemen. Er is sprake van huurgroei bij kantoren in bedrijfsdistricten – central business districts genoemd – en bij stadsappartementen. Allemaal omdat de economische groei weer aantrekt.
Maar waar in Europa is het momenteel aantrekkelijk om in kantoren te beleggen? Uit de Office Clock van Jones Lang LaSalle blijkt dat huren vooral dalen in oostelijke delen van Europa. In grote steden zoals Londen, Barcelona, Stockholm en Brussel trekken ze weer aan.
En meer huur is meer waarde. Dat is niet zo gek: inflatie maakt vastgoed zoals kantoren – waarvan de huren jaarlijks met minimaal het inflatiepercentage kunnen stijgen – een aantrekkelijke investering. Mits natuurlijk op een aantrekkelijke plek, flexibel in te delen en wellicht niet te kolossaal.
2. Duurzaamheid brengt meer op
Goed geïsoleerde kantoren, winkels met slimme verlichting, woningen en bedrijfspanden met duurzame energieopwekking, schonere logistieke centra: bij alle vastgoedcategorieën speelt verduurzaming een rol. Europa loopt met de verduurzaming van vastgoed voor op de VS en Azië. Maar levert duurzaam vastgoed verhuren/erin beleggen meer op?
Er zijn nog niet veel data over beschikbaar, maar in de VS en het VK is de premie voor het huren van een duurzaam kantoor gemiddeld 10%, aldus PGIM Real Estate. Dat maakt zo’n kantoor aantrekkelijk voor beleggers. Bedrijven zullen deze duurdere panden ook wel willen huren, omdat zij – mede door regulering – hun CO2-voetafdruk willen terugbrengen.
3. Woningmarkt: de tekorten blijven
Er is een tekort van een miljoen woningen, schrijft IEX-analist Peter Schutte onlangs in zijn update over bouwers BAM en Heijmans. ‘Ambitieuze plannen voor de woningmarkt waren er al langer, maar echt vlotten wilde het niet. Inmiddels is de situatie zo nijpend dat het vierde kabinet-Rutte de daad bij het woord moet voegen.’
Hij schrijft ook: ‘Vanaf dit jaar moet de bouw van het aantal nieuwe woningen omhoog van de eerdere 75.000 naar 100.000. Zowel nieuwbouw als transformatie van kantoren en winkels naar woningen moet dit bewerkstelligen.’
Maar de totaaloplossing van dit probleem is langetermijnwerk. Om meer ruimte te maken voor woningbouw moeten bijvoorbeeld bestemmingsplannen gewijzigd worden, grond aangekocht, boeren uitgekocht en infrastructuur en openbare voorzieningen aangelegd of verbeterd. De overheid moet ook subsidiëren als het gaat om socialehuurwoningbouw.
Het gaat dus niet alleen om het bouwen van huizen, maar om het opnieuw inrichten van de ruimte. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties schrijft daarover: ‘Via veertien grootschalige woningbouwgebieden kunnen de aankomende tien jaar circa 200.000 woningen worden gerealiseerd (oplopend naar 440.000 op de lange termijn).’
De totale plancapaciteit is nu 961.000 woningen, heeft het ministerie berekend. Intussen zijn er te weinig woningen – huur en koop – en blijft de vraag groeien. Dat houdt beleggen in woningen interessant.
4. Winkelvastgoed kan weer
Een rondje lopen in een gemiddelde winkelstraat in een willekeurige stad – behalve in Amsterdam – laat zien dat er behoorlijk wat leegstand is. Wie durft in deze tijden nog in retailvastgoed te beleggen?
De economische groei trekt echter aan, lonen kunnen stijgen en consumenten krijgen meer te besteden. PGIM Real Estate waarschuwt beleggers ervoor dat ze niet meteen moeten rekenen op uitbreiding van het winkelvastgoed. Wel op verhuur van leegstaande panden, of verhuur aan andere huurders. Nagelsalons, fitnessstudio’s en kappers zijn ook afnemers van retailvastgoed.
Herstel na de coronacrisis dus, of in ieder geval geen verdere verslechtering. Het momentum draait, schrijven de analisten van PGIM Real Estate.
Welke delen van de markt zijn (al) interessant? Natuurlijk de winkels en winkelgebieden die goed draaien en waar huurgroei mogelijk is. Maar die zijn waarschijnlijk ook het minst goedkoop. Winkelvastgoed dat verbetering kan laten zien (waarde en huurgroei) heeft vooral lokale kenmerken.
PGIM noemt buurtcentra in de VS met toegankelijke en low cost-winkels interessant, net als logistieke centra voor retail in Europa en Australië en kleinere winkelcentra in de voorsteden in Azië. Duidelijk is dat huurders voor winkels die zij aantrekkelijk vinden toegevoegde waarde moeten hebben boven online retailers, in de vorm van service, bereikbaarheid of prijs.