Dat goedkope vakantiehuisje aan de westkust van Noord-Amerika was misschien niet zo’n goed idee. Te weinig lokale kennis maakt een dergelijke investering risicovol. Ik zoek het daarom dichter bij huis deze keer. Een vakantiehuisje op een recreatiepark in Nederland.

Best leuk, maar is het ook een goed beleggingsproduct?

Voor wat betreft de mogelijkheden valt er te denken aan huisjes in parken van marktleiders als Roompot, Hogenboom, Center Parcs of Landal Greenparks, al lijken na onderzoek er op die parken weinig huisjes te staan die men daadwerkelijk als particulier kan aanschaffen.

Zo werkt Center Parcs vooral met investeringsmaatschappijen die de parken kopen en waar Center Parcs weer als exploitant ingeschakeld wordt.

Grofweg zijn er in de markt drie pakketten beschikbaar voor particuliere investeerders in vakantiehuisjes:

1. Het recreatieve pakket.
2. Het variabele pakket.
3. Het vaste pakket.

De eerste optie is bedoeld voor de echte vakantieganger (enkel recreatief eigen gebruik), het tweede en derde pakket zijn interessant voor een belegger.

2. Variabel
Het variabele pakket werkt met variabele verhuurinkomsten. De parkexploitant verhuurt de recreatiewoning en het rendement is sterk afhankelijk van de opbrengsten daaruit. Landal werkt veelal met een poolsysteem, waarbij ieder type vakantiewoning is vertegenwoordigd in een aparte verhuurpool.

Zijn er in een pool bijvoorbeeld twintig woningen aanwezig en zijn er in een bepaalde periode enkel tien woningen verhuurd, dan delen twintig investeerders in de omzet van die tien recreatiewoningen.

“Zo’n pool is wel belangrijk,” ziet Peter Lukassen van Residentia Projectmakelaars. De makelaar specialiseert zich in de verkoopbemiddeling van recreatiewoningen. “Het systeem zorgt ervoor dat alle huisjes een gelijkmatige bezetting hebben over het hele jaar. Hierdoor kan er ook een gelijkmatige vervanging van de inventaris en het onderhoud plaatsvinden. Dat scheelt weer in kosten.”

Overigens is het vooraf dan goed om te weten wat de gemiddelde bezetting in een park is. De grotere parkexploitanten kunnen dit volgens Lukassen goed prognosticeren bij nieuwbouw, op basis van onder andere geografische cijfers en transacties in de markt.

Landal Makelaardij laat weten dat de bezettingsgraad van haar parken dusdanig uiteenloopt, dat er geen gemiddeld percentage genoemd kan worden.

3. Vast
Het is vaak ook mogelijk om een huurgarantieovereenkomst aan te gaan met de verhuurorganisatie of exploitant, of met de projectontwikkelaar. Dan is het bijvoorbeeld gedurende vijf jaar mogelijk om iedere maand of ieder jaar een vast rendement te krijgen over de totale investering.

Na die vijf jaar valt de investeerder dan meestal terug op de structuur van de variabele poolverhuur. Huurgarantieovereenkomsten met de exploitant worden vaak voor een langere periode aangegaan. Bij Landal is het mogelijk contracten af te sluiten van tien tot twintig jaar.

“De exploitatie- en onderhoudskosten, gemeentelijke heffingen en verzekeringen komen dan voor rekening van Landal Greenparks,” zegt Agnes van der Heide, supervisor real estate bij Landal Makelaardij. “Het is daarnaast mogelijk om het contract te verlengen of de woning tijdens de looptijd te verkopen. De nieuwe eigenaar neemt dan verplicht het contract over.”

De nieuwe eigenaar krijgt dan dus het rendement over de originele aanschafwaarde van het huisje. Om hoeveel vast rendement het precies zal gaan, verschilt per project en object, maar volgens Lukassen komt dit vaak effectief uit op gemiddeld 5% per jaar. Landal rekent met ongeveer dezelfde cijfers (van 3% tot 7%).

De kosten
Schoonmaak, energie, ledenbijdrage Vereniging van Eigenaren, provisie van Landal (ongeveer 25% van de huuropbrengsten): de kosten van een recreatiewoning kunnen per jaar aardig oplopen. Daarnaast moet er bij nieuwbouwwoningen een inventarispakket aangeschaft worden.

Vaak is er een keuze tussen twee inrichtingen, maar deze prijzen zullen onderling niet veel verschillen. De aanschafprijs van een pakket kan al snel richting de 18.000 euro gaan. Hoewel de opbrengsten veelal per jaar evenredig meestijgen met de kosten, kan het rendement per type woning best uiteenlopen.

In een voorbeeldoverzicht van een nieuwbouwpark in de Veluwe bleken de goedkopere woningen (koopsom vanaf 2,2 ton) een iets lager rendement te bieden dan de 22-persoons recreatiewoningen (koopsom vanaf 6 ton). In dit voorbeeld ging het om een verschil van 2% rendement per jaar.

Lukassen ziet de wat grotere recreatiewoningen als best renderende investering voor een belegger. “Ik zie een trend in de markt dat mensen steeds vaker voor groepsaccommodaties kiezen,” zegt hij. “Er worden vaker familieweekenden gehouden en er is meer vraag dan aanbod naar dit type.”

Vast ten opzichte van variabel
Voor beide rendementsvormen is wat te zeggen, vindt Lukassen. Zo is het eigen gebruik van de recreatiewoning beperkt bij een vast huurgarantiecontract. “Bij een huurgarantie van twintig jaar moeten investeerders ook bedenken of zij niet te veel interen ten opzichte van de inflatie.

Gaan de huurprijzen omhoog, dan zullen de opbrengsten daarin niet meegaan. Anderzijds zijn zij wel verzekerd van een vaste inkomstenstroom gedurende die twintig jaar en het onderhoud wordt hen uit handen genomen. Het is maar net waar een investeerder naar op zoek is.”

Fiscale voordelen
Aan de aanschaf van een vakantiewoning zitten fiscale voordelen. Voor een particuliere belegger geldt in grote lijnen (via Ernst & Young):

• Gehele of gedeeltelijke teruggaaf van de ter zake van de vakantiewoning in rekening gebracht BTW.
• Onder voorwaarden van toepassing zaijn van de kleine ondernemingsregel.
• De vakantiewoning wordt in box-3 in de inkomstenbelastingheffing betrokken. Dit betekent dat de daadwerkelijk ontvangen jaarlijkse huuropbrengsten niet belast zijn, maar dat per saldo 1,2% inkomstenbelasting wordt geheven over de WOZ-waarde van de vakantiewoning op de peildatum, verminderd met eventuele (hypothecaire) schulden.
• Box-3 kent een heffingsvrij vermogen van 20.785 euro en voor gehuwden 41.570 euro.
• De vermogenswinsten die bij vervreemding van de vakantiewoning worden betaald, zijn niet belast met inkomstenbelasting.

Waardeontwikkeling
De waarde van een recreatiewoning wordt vooral bepaald door de onderliggende huurwaarde en deels door de geografische ligging en vraag en aanbod (zo speelt schaarste op de Waddeneilanden een belangrijke rol bij de waardeontwikkeling van de woningen aldaar).

Maar wat heeft de waarde gedaan in de afgelopen tien jaar en wat zijn de verwachtingen voor de komende jaren? Huurprijzen zijn volgens Lukassen nooit spectaculair gestegen of gedaald. Ze staan momenteel iets onder druk omdat mensen minder uitgeven.

Tegelijkertijd is er sprake van een vervangingsmarkt, door een verschuiving van de doelgroep. “Sommige mensen gaan nu niet meer naar een vakantiepark omdat ze minder te besteden hebben, maar daar staat tegenover dat meer mensen in het kader van reünies en familieweekenden, de parken voor de kortstondige verhuur bezoeken.”

De waarden van de woningen laten een eenzelfde verloop als de huurprijzen zien: “Meestal een lichte stijging in de loop van de jaren. Een en ander is sterk afhankelijk van de prestatie van het betreffende park,” aldus Lukassen.

Stabiel
Een stabiel rendement lijkt dus mogelijk. Huurprijzen of de waarde van recreatiewoningen zullen nooit door het dak gaan, dus verwacht niet na tien jaar het object met veel winst van hand te kunnen doen.

Daarnaast zijn de aanschafwaarden van recreatiewoningen en inventaris (bij nieuwe huisjes) wellicht wat aan de hoge kant voor kleine belegger. Door de verschillende keuzemogelijkheden kan een investeerder wel een op maat gemaakt beleggingspakket uitzoeken.