Met een nieuw vastgoedontwikkelingsfonds zet het van oorsprong Brits-Duitse Palmer Capital de eerste nieuwe stappen op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Alhoewel, de markt van Nederlandse beleggers, want het beleggingsaanbod dat zij aanbieden betreft een Londens pand. Daarover zo meer.

Palmer Capital is namelijk de partij die in 2011 de beleggingsfondsen en het investor relations-deel van Middle Europe Investments kocht. De fondsen van deze vastgoedbelegger, met de focus op Centraal Europa, kwamen in de ramsj door mismanagement bij de holding.

Ruim twee jaar besteedde Guy Barker, een van de directeur-eigenaren van Palmer, aan het reorganiseren en optimaliseren van de voormalige MEI-fondsen en het communiceren met verontruste beleggers. “Het jaar 2011, midden in de crisis, was achteraf misschien niet de beste tijd om een vastgoedportefeuille in distress te kopen, maar we zijn er aardig in geslaagd de portefeuilles te stabiliseren, vastgoed te verkopen en beleggers weer geld uit te keren."

En zo slecht gaat het niet, op de Centraal-Europese vastgoedmarkt. "Dit jaar hebben we bijvoorbeeld in Tsjechië al zeven gebouwen verkocht. Weliswaar niet op prijzen die er op de top van de markt vlak voor de crisis werden betaald, maar wel voor goede prijzen. In Polen gaat het nog beter, dus daar is het zeker ook niet moeilijk wat te verkopen als dat nodig of wenselijk is om aan onze verplichtingen naar beleggers te voldoen."

Guy Barker : "In de Duitse vastgoedmarkt is teveel geld beschikbaar. Dat zet rendementen onder druk."

Beperkte beleggingsduur
Twee jaar na aankoop is Barker dus bepaald niet ontevreden over de aankoop van de fondsen van Middle Europe Investments. Beleggers lijken voorzichtig ook weer te geloven dat er toekomst zit in de oude MEI-fondsen. “De koers van het genoteerde Palmer Capital Emerging Europe Property Fund is sinds de overname met 40% gestegen." Nu biedt Palmer beleggers participaties aan in een nieuw kortlopend ontwikkelingsfonds -looptijd achttien maanden- in Londen.

Barker en zijn team hebben voor een herontwikkelingsproject met appartementen de Britse hoofdstad gekozen vanwege de goede marktomstandigheden met een aanhoudende hoge vraag en stijgende huizenprijzen. Londen is de rijkste stad in Europa, met een belangrijk financieel centrum en een sterke aantrekkingskracht op buitenlandse arbeidskrachten en studenten. Voorlopig althans, en dat is de reden dat het fonds een looptijd heeft van slechts achttien maanden.

Barker: “In die achttien maanden zullen wij een monumentaal kantoorpand ombouwen naar een luxe appartementencomplex met elf grote appartementen. Omdat de Londense vastgoedmarkt booming is, willen we de appartementen na realisatie, of eigenlijk al zoveel mogelijk ervoor, verkopen. Er kan namelijk best wel eens een eind komen aan de bereidheid van Londenaren om die hoge huizenprijzen te betalen. Bovendien is er bij deze belegging sprake van een valuta-risico. De pond daalt al een tijdje ten opzichte van de euro, maar wie zegt dat dat op lange termijn ook zo is? Door de beleggingsduur beperkt te houden, proberen we beleggers zo kort mogelijk aan het valutarisico bloot te stellen.”

Teveel geld in de markt
Opvallend is ook dat de participatie gegoten wordt in een winstdelende lening. Dat heeft volgens Barker als voordeel dat het goedkoper is voor beleggers. Er hoeft namelijk minder belasting betaald te worden. "Daarnaast staan beleggers, mocht het misgaan met het project, achter de bank en dus niet als laatste in de rij van schuldeisers."

Naast Londen, de best presterende markt in Groot Brittannië, is Berlijn volgens Barker ook aantrekkelijk. Wellicht dat ze een volgend product op die markt uitbrengen. Sowieso is Duits vastgoed een prima investering, ware het niet dat de prijzen van A-vastgoed hoog zijn, waardoor de rendementen worden gedrukt. "Er is gewoon teveel geld in de markt."

“Beleggers zijn daarom meer geneigd goedkoper vastgoed buiten de grote steden te kopen. Prima als er een Lidl voor vijftien jaar in dat pand zit, maar aan welk bedrijf kun je het verhuren als de Lidl daarna vertrekt? Dat zal in dunbevolkte gebieden best lastig zijn.

Naar Tsjechië kijkt Barker ook veel. “De markt in Praag is goed, de prijzen ook en de stad groeit en bloeit. We zouden daar wel iets met woningen willen doen, in Warschau ook misschien om dezelfde redenen. Maar eerst maar eens kijken hoe de appetite is van beleggers voor het Londense project.”