Voor lezers die van IEX.nl komen: dit artikel verschijnt op Participaties.nl, een zustersite van IEX, die geheel is gewijd aan niet-genoteerde beleggingen. Via de link helemaal linksboven aan deze pagina keert u terug naar IEX.nl.

Vastgoedparticipatiemaatschappijen hebben het moeilijk. Het is vandaag de dag niet meer zo eenvoudig om een vastgoedcv, -maatschap of –obligatiefonds in de markt te zetten. Het vinden van geschikt commercieel vastgoed met goede huurders gaat nog het makkelijkst voor een nieuw fonds.

Daar komt bij dat er meer ruimte is om de aankoopsom naar lagere niveaus te praten dan enkele jaren terug. Tot zover het goede nieuws. Maar hoe wordt het vastgoed vervolgens dan aangeschaft? Tot voor kort was de gebruikelijke procedure dat de bank de overbruggingsfinanciering verstrekt en het fonds kon worden gestructureerd.

Daarna werd de eigen kaartenbak aan particuliere beleggers leeggeschud om hen over te halen om 30% à 40% van het fondsvermogen aan risicokapitaal te verstrekken. De bank zou dan de restantfinanciering voor zijn rekening nemen. 

Inventieve ondernemers

U voelt het al aan: zowel beleggers als de bank stappen niet meer zo gretig in de vastgoedfondsen als in de wonderjaren tot 2007. Dat betekent voor veel aanbieders van participatiefondsen, zoals de CV’s en de obligatiefondsen, zichtbare pijn. Weg zijn de upfrontfees en de winstdelingen op het eind.

En dan hebben we het hier nog over nieuw uit te brengen fondsen en niet over de talloze in het verleden uitgebrachte CV’s die allang hadden moeten zijn afgewikkeld, maar door de verslechterde vastgoedmarkt noodgedwongen moeten doorlopen.

Toch zijn er inventieve ondernemers die het klaar spelen om nieuwe vastgoedfondsen uit te brengen. Zij laten niet alleen beleggers, maar ook de eindgebruiker participeren in het risico en rendement van het fonds. Een voorbeeld is het kort geleden geïntroduceerde Supermarktfonds.nl van de Naardense aanbieder Heeneman & Theelen.

Het fonds is nog klein – de eerste supermarkt is net gekocht – maar het is de bedoeling dat de supermarktondernemers in wier vastgoed wordt belegd, meeparticiperen. Over de achterliggende filosofie van dit initiatief heb ik me onlangs uitgebreid laten bijpraten door deze aanbieder die pas in het crisisjaar 2009 – toen de markt voor vastgoedcv’s compleet instortte – is gestart.

Hoognodig duwtje

Door de eindgebruiker mee te laten participeren in het fonds lopen de belangen tussen belegger en huurder meer parallel. Ze vallen immers grotendeels samen. Door gestage groei van het Supermarktfonds komt naast de meebeleggende supermarktondernemers ook ruimte voor andere beleggers. Daar komt bij dat deze constructie ook gunstig is voor de bank die hierdoor een kwalitatief veel beter onderpand krijgt.

Dat maakt het verkrijgen van de ontbrekende financiering een stuk gemakkelijker. Dit fondsprincipe zou je kunnen doortrekken naar andere vastgoedsegmenten, bijvoorbeeld in de bedrijfsruimtemarkt. Dat is typisch een eindgebruikersmarkt waar slechts minder dan 10% van het vastgoed in handen is van vastgoedbeleggers. Of de zorgvastgoedmarkt.

Mogelijkheden te over, dunkt me. En laat uiteraard ook de aanbieder zelf mee beleggen in het fonds. Met eindgebruiker, aanbieder en de particuliere belegger gezamenlijk in het risicokapitaal moet de vastgoedbeleggingmarkt toch wel het hoognodige duwtje kunnen krijgen.