Het door Cor van Zadelhoff ooit voorspelde bloedbad in de vastgoedfondsensector voor particuliere beleggers is in volle gang. De afwaarderingen die kort geleden in het nieuws kwamen zoals bij de kantorenfondsen Annexum en Hanzevast zijn niet de enige. Door het gebruik van vreemd vermogen slaat het hefboomeffect in slechte tijden keihard de andere kant op: namelijk aan de kant van beleggers die met lege handen komen te staan.

Pro en contra
Wordt het niet eens tijd voor een goed gestructureerd vastgoedfonds zonder vreemd vermogen? De pro en contra op een rij.Het ziet er totaal niet goed uit. Waar vroeger – ik spreek van de tijd tot aan 2007 – de waardestijging van de vastgoedportefeuilles van vastgoedcv’s  en –maatschappen en andere vergelijkbare fondsen voor particuliere beleggers breed werd uitgemeten als bewijs van (toekomstige) rendementsstijgingen van de fondsen, waait er nu een heel andere wind.

De uitkomsten van nieuwe taxaties worden het liefst zo laat mogelijk en eigenlijk helemaal niet naar buiten gebracht. En als deze hertaxaties wel naar buiten komen dan moet het publiek weten dat die de uitkomst zijn van de felste discussies tussen taxateur, accountant en fondsdirectie die maar denkbaar zijn.Toch is het effect in alle gevallen hetzelfde: de participerende belegger die in veel gevallen zijn eerder geïncasseerde overwaarde van zijn huis in een vastgoedcv – of maatschap heeft belegd, die ziet nu in hoog tempo zijn geld verdampen.

Neerwaartse herwaarderingen
Zeker bij fondsen met beleggingen in kantoren. Die hebben veel ‘last’ van neerwaartse herwaarderingen ook al is de leegstand niet eens dramatisch te noemen. Het probleem zit in de gekmakend grote bankschuld die alle vastgoedfondsen voor particuliere vastgoedfondsen bij de start zijn aangegaan. Aanvankelijk bedoeld als positieve hefboom is de bankschuld nu een niet af te schudden blok aan het been. 

Ter illustratie: een 15% afwaardering van de portefeuille halveert in één klap de waarde van participaties van een fonds dat voor 70% was gefinancierd. Nog een jaar afwaardering van dezelfde omvang en het complete eigen vermogen is weggevaagd zoals we nu zien bij het fusiefonds van Hanzevast.

Vastgoed Fundament Fonds
Ook bij het Vastgoed Fundament Fonds dreigt een extreme decimering van het eigen vermogen. Een dergelijk theoretisch gesproken faillissement hoeft overigens niet het einde van de fondsen te beteken. In mijn vorige commentaar werd al aangetoond dat de hoogte van de vrije kasstroom bepalend is voor de overlevingskansen van het fonds. Nu komt mijn statement: waarom stappen de vastgoedfondsaanbieders niet eens af van de vervelende banken en proberen nu eens fondsen alleen met eigen vermogen gefinancierd te krijgen?

De voordelen zijn evident. Geen bankbemoeienis betekent ook geen problemen met latere herfinanciering en eventuele afwaarderingen treffen de beleggers minder hard. Nadelen zijn er uiteraard ook: er moet meer geld – in deze lastige crisistijd - worden opgehaald bij beleggers om dezelfde deal te kunnen doen en.... het beloofde rendement – maar ook het risico - is een stuk lager en ligt in de buurt van het directe huurrendement. Critici zeggen dat met eigen vermogen alleen geen interessant fonds voor beleggers valt te maken. Ze bedoelen eigenlijk dat dit ten koste gaat van de fees voor de aanbieder.

Altera vastgoed
Deze relatief hoge kosten konden vroeger makkelijk schuilen achter een hoog geprognosticeerd fondsrendement. Maar pensioenfondsen bewijzen al jaren dat dit wel kan. Het sectorale institutionele vastgoedfonds Altera Vastgoed is daarvan een goed voorbeeld. Welke fondsaanbieder pakt hier de handschoen op en structureert het eerste vastgoedfonds voor particuliere beleggers zonder bankfinanciering? Ik durf erom te verwedden dat hiervoor genoeg beleggers voor te porren zijn.