De extreme discounts waarvoor laatst de Nederlandse kantoren en bedrijfsruimten van Uni-Invest en de Orange portfolio – en wellicht binnenkort ook de kantoren van het te liquideren SEB ImmoInvest - zijn verhandeld aan private equity partijen hebben wel degelijk een belangrijke precedentwerking op toekomstige beleggingsdeals met kantoren. Zeggen dat deze deals niet representatief voor de vastgoedmarkt zijn, is zowel het verleden als de nieuwe werkelijkheid ontkennen.

Niet maatgevend
Verschillende vastgoedadviseurs, vastgoedprofessoren, traditionele vastgoedmedia en –financiers (ING) haasten zich de afgelopen maand om te zeggen dat de spectaculaire aankopen bij Uni-Invest en Orange beslist niet als maatgevend mogen worden beschouwd voor de rest van de kantorenbeleggingsmarkt. De deals bij Uni-Invest en Orange die tegen extreme bodemprijzen tot stand zijn gekomen, waren namelijk geen ‘gewone’ vastgoedtransacties maar waren ‘financieel gedreven’ constructies, zo voeren deze criticasters aan. En die tellen niet in de ‘normale’ vastgoedwereld.

Dit nu, is zowel het verleden als de nieuwe werkelijkheid ontkennen. Zagen we juist niet in het recente verleden – ik noem de topjaren tot 2007 – dat de beleggingsdeals steeds meer financieel gedreven waren met de miljardenaankopen van de Wölbern en MPC Capital portefeuilles als twijfelachtige hoogtepunten? Dat waren juist de prijsopdrijvende deals die met extreem veel vreemd vermogen waren opgetuigd.

Vraagtekens
Toen dwongen de financiële structuren bewondering af en niemand van de hiervoor genoemde criticasters zette vraagtekens bij de destijds sterk oplopende prijzen met extreem lage aanvangsrendementen. Nee, logisch eigenlijk, want toen gingen de prijzen omhoog en verdiende iedereen leuk aan de deals. Nu dezelfde financiële constructies zorgen voor een extreme prijsdaling zouden ze niet meegeteld mogen worden?

En was de laatste aankoop van de High Tech Campus door Boekhoorn en institutionele beleggers dan wel een ‘gewone’ vastgoeddeal? Beslist niet, maar de bewondering voor deze grootste single asset woog kennelijk op tegen de gebrekkige transparantie van de Campustransactie waarbij het voor mij nog steeds onduidelijk is hoe die transactie werkelijk in elkaar steekt.

Deplorabele Nederlandse kantorenmarkt
Het is ook de nieuwe werkelijkheid ontkennen waarbij buitenlandse partijen – de private equity firms kansen zien in de zeer deplorabele Nederlandse kantorenmarkt en daar ontzettend slim hun kansen aan het uitnutten zijn. Norbert Ter Mors heeft al in zijn eigen columns op RentReview voorgerekend op welke aantrekkelijke rendementen zij kunnen rekenen ondanks dat zij gaan stunten met extreem lage huurprijzen.

Deze private equity firms zijn niet de gevreesde sprinkhanenplaag waar zij voor worden gehouden maar hun uitwerking zal naar mijn mening helend maar ook zeer pijnlijk zijn voor de overige kantooreigenaren. Hun huurders zullen immers worden weggelokt door de vlakbij staande stuntende kantoren van de nieuwe eigenaren van Uni-Invest en Orange.

Opruiming
De alsdan leegkomende kantoren zullen weer een prooi zijn voor andere private equity firms of zullen domweg gesloopt worden als er zich helemaal geen koper aandient en de kantooreigenaar ten einde raad elke ‘oplossing’ maar accepteert. Precies de ‘opruiming’ waar de markt al tijden op wacht.

Nu de herfinancieringsmarkt vrijwel dicht zit – en banken in feite medeschuldig zijn – kunnen we onze borst natmaken wat er nog aan ‘stuntend’ vastgoed langs zal komen. Vervelend voor de eigenaren, gunstig voor de snelle investeerders die kansen zijn en….heel gunstig voor de eindgebruiker die eindelijk zeer lage huisvestingskosten heeft zodat hij ook door de crisis heenkomt. En daar doen we het voor.