Column

Wees kritisch op Duits vastgoed

Duits vastgoed is onder beleggers nog steeds onverminderd populair. Dat maakt het vastgoed duur. Wees dus kritisch.

Vastgoed in Duitsland wordt al jarenlang als veilige haven gezien door Nederlandse beleggers en fondsaanbieders als SynVest, Holland Immo Group en Credit Linked springen hier met niet-beursgenoteerde beleggingen al een tijdje op in.

Volgens recente berichten zal die populariteit nog wel even aanhouden, temeer omdat analisten in een onderzoek van de Genossenschafts-Hypothekenbank verwachten dat Duitse woningen, winkelruimtes en kantoorgebouwen dit jaar gemiddeld 5% in waarde zullen stijgen.

Kansen zouden liggen in kleinere steden als Hannover en industrieel sterk ontwikkelde regio’s als het Ruhrgebied, met daarbij een sterk toegenomen interesse in huurappartementen en winkelpanden. Dankzij een stevige structuur van de arbeidsmarkt, de invoering van minimumlonen, het stijgende consumentenvertrouwen en toegenomen immigratie weten de Duitse vastgoedprijzen volgens De Vastgoedgids de weg naar boven te vinden.

Strikte regulering

In de grootsteden stijgen de prijzen naar ongekende hoogtes. Een vastgoedbubbel in de maak? Welnee. “Met dank aan de aangeboren, typisch Duitse voorzichtigheid en de strikte regulering” aldus woordvoerster Ruth de Bruyne van De Vastgoedgids.

“Duitse banken zijn eerder conservatief bij de toekenning van leningen en zijn als de dood voor te agressieve financieringen. Net die financieringen hebben de vastgoedprijzen in onder meer Spanje en Ierland doen kelderen.”

Kansen dus voor u? Zeker. Maar wie even een stapje terugdoet ziet ook uitdagingen bij het investeren in Duits vastgoed. Directeur Martin van Gooswilligen, die namens SynVest belegt in Duits vastgoed, noemde er afgelopen week een paar tijdens een vastgoedcongres.

Kleinere steden

Hij twijfelt bijvoorbeeld toch een beetje over die vastgoedbubbel. “Op dit moment ligt de prijs per m2 voor vastgoed in München op 15,75 euro. Ik vraag me af of die prijzen in stand blijven,” aldus Van Gooswilligen. Hij adviseert om te kiezen voor de kleinere steden, omdat daar nog koopjes te vinden zijn.

Er zijn echter meer vragen. Wat zal het dieselschandaal rond Volkswagen voor impact hebben op de economie? Volgens Van Gooswilligen is Volkswagen samen met zijn toeleveranciers goed voor 1,5% van het bruto-nationaal product van Duitsland.

Ook zullen de immigrantenstroom tegenover ontvolking in Duitsland een onberekenbaar effect hebben op de economie. Het land heeft volgens een recente studie van onderzoeksinstituut Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut naast het probleem van ontvolking ook nog eens de laagste geboortecijfers in de wereld: tussen 2008 en 2013 werden er per 1000 inwoners slechts 8,2 kinderen geboren.

Geen register

Tot slot is Van Gooswilligen benieuwd wat de Energiewende, waarbij Duitsland vanaf 2022 zeventien kerncentrales wil sluiten om over te stappen op wind- en zonne-energie, uiteindelijk moet kosten. Een complexe zaak.

Het zijn economische ontwikkelingen die hun weerslag zullen hebben op Duitsland en daarmee mogelijk op de vraag en aanbod van vastgoed. Maar nog los van de huidige ontwikkelingen, spelen er factoren die altijd al een uitdaging zijn geweest voor Duitse vastgoedbeleggingen. Zo is de markt ondoorzichtig.

Er is niet zoals in Nederland een kadaster waar openbaar de gegevens van vastgoed te vinden zijn. Het is bijvoorbeeld moeilijk te achterhalen wie het vastgoed heeft aangekocht en tegen welke prijs. “Dit maakt het aankoopproces complex en traag,” aldus Van Gooswilligen.

Ver van elkaar

Door het gebrek aan een kadaster is het moeilijk om vastgoed op waarde te schatten, ook van het vastgoed dat al in de portefeuille zit. Daarnaast worden huurcontracten maar deels geïndexeerd, waardoor het voor kan komen dat de huur vier a vijf jaar niet verhoogd wordt. De Duitse vastgoedmarkt is eveneens omvangrijk.

Dit geeft het positieve effect dat er mogelijk meer koopjes te vinden zijn als er goed wordt gezocht, maar het nadeel is ook dat vastgoedobjecten ver verspreid van elkaar liggen. “De grote afstanden maken vastgoedbeheer kostbaar,” aldus SynVest, die werkt met lokale partners.

“Er moet een huismeester aangesteld worden en soms moeten er wat kilometers worden gemaakt om van het ene gebouw naar het andere te rijden.” Veel beleggers zien Duits vastgoed nog steeds als een veilige haven en ongetwijfeld zullen er nog genoeg buitenkansjes te vinden zijn, mede vanwege de omvang van de markt en de verwachting dat vastgoed dit jaar gemiddeld nog 5% in waarde kan stijgen.

 

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.

Lees meer

  1. Beleggen in hotelkamers: interessant?
  2. Forse groei investeringen in zorgvastgoed
  3. Opmars van vastgoedcrowdfunding
  4. Hoe belangrijk is locatie bij winkelvastgoed?
  5. Vraag naar logistiek vastgoed naar recordhoogte