Het einde van het jaar nadert en dat biedt een mooie gelegenheid om eens te kijken naar enkele voorspellingen voor de vastgoedmarkt in 2015. Welke trends zetten door en welke uitdagingen staat de markt te wachten? PwC licht bijvoorbeeld jaarlijks wat trends uit.
Hoewel de outlook vaak gericht is op de Amerikaanse en Canadese markt, zijn de marktbrede voorspellingen in meer of mindere mate ook van toepassing op de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarnaast kort aandacht voor enkele specifieke Nederlandse vastgoedmarkten, als de kantoor- en huurwoningmarkt.
Meer combinaties
PwC verwacht een intensivering in het gebruik van vastgoed. Negen-tot-vijfbanen zijn steeds vaker verleden tijd en hoewel werknemers hierdoor ook vaker thuis werken, krijgt het kantoor een belangrijkere functie.
Natuurlijk speelt locatie nog steeds een grote rol voor de waarde van een pand, maar meer dan ooit zijn combinaties met woningen, winkels en restaurants belangrijk. Vanuit het kantoor gemakkelijk een boodschapje doen, maar ook snel naar huis kunnen.
Meer om aan te geven: kopers moeten met meer markten rekening houden bij de aanschaf van een kantoorpand.
Huurwoningen
In de huizenmarkt stellen jongeren steeds vaker het eigenwoningbezit uit en blijven zij langer huren. Voor Nederlandse huurwoningen wordt voor de komende jaren op een stijging van het gemiddelde huurniveau gerekend.
Steeds meer Nederlanders zijn op zoek naar geliberaliseerde huurwoningen, vooral in de randstad. Onzekerheden over baan en inkomen zorgen ervoor dat mensen in 2015 vaker kiezen voor (middeldure) huurwoningen.
Uit berekeningen van Syntrus Achmea blijkt dat in Den Haag, Amsterdam en Utrecht behoefte is aan duizenden middeldure huurwoningen extra, oplopend tot 17.000 middeldure huurwoningen extra in Amsterdam.
Het uitstellen van eigenwoningbezit zal in de komende jaren invloed hebben op de appartementensector en daarom moeten beleggers goed kijken naar de mogelijke veranderingen in de woonvoorkeuren van jongeren binnen nu en tien jaar.
Zorgvastgoed
Met oog op de huidige vergrijzing, blijven babyboomers (als werknemers en gepensioneerden) gedurende nog minstens twee decennia een belangrijke invloed uitoefenen op de ontwikkeling van vastgoed en investeringen in de huurwoningmarkt.
Vooral concepten waarin wonen wordt gecombineerd met zorg en service zijn daarbij interessant. “Door beleidswijzigingen zal er steeds meer behoefte zijn aan privaat kapitaal dat zorgvastgoed initieert en exploiteert,” aldus Syntrus Achmea.
Nieuwe technologie
Ook de haat-liefdeverhouding tussen vastgoed en technologie wordt in 2015 naar een nieuw niveau getild. Marian Hogeslag noemde afgelopen maand al enkele veranderingen in technologie en hoe die zich verhouden tot vastgoed.
Want iedere vorm van vastgoed krijgt uiteindelijk te maken met de exponentiele groei van technologie. Het wordt voor de vastgoedmarkt nu de uitdaging om te anticiperen op die nieuwe technologieën.
E-commerce en crowdfunding, zoals eerder beschreven, worden vaak als voorbeelden genoemd van actuele uitdagingen voor de vastgoedmarkt. Winkels Syntrus Achmea verwacht in de top van binnenstedelijke winkelcentra een stabiele waardegroei, maar voor stadsdeel- en grote wijkcentra juist een lichte daling van de waarde. De huurniveaus van beide categorieën zullen naar verwachting een daling laten zien of net stabiel blijven.
Winkelvastgoed
De institutionele belegger was in 2014 nog erg terughoudend over de kansen van winkelvastgoed. Wat is er veranderd? Of sterk nog: wat gaat er in 2015 veranderen?
Een mogelijke upswing in winkelvastgoed kan veroorzaakt worden door een regionale groei van het aantal inwoners en huishoudens, toetreding van nieuwe (internationale) retailers en zoals eerder genoemd, de ontwikkeling van overkoepelende centra met een betere mix van kantoren, woongelegenheden en winkels.
Of zoals Syntrus Achmea omschrijft een “toename van leisure- en horecafuncties. Winkelen moet weer een beleving worden. Uitdagingen volgend jaar: naast de genoemde dreiging van e-commerce, een daling van het besteedbaar inkomen door vergrijzing, dalende omzetten en een hoog aantal faillissementen.
Kantoren
De kantorenmarkt dan. Daar worden beleggers nog niet blij van. Enkel op hoogwaardige kantoorlocaties zal in 2015 mogelijk een lichte stijging in waardegroei en huurniveaus te zien zijn. Met nadruk op mogelijk. Door nieuwe kantoorconcepten (flexibele huurcontracten, kleinere ruimtes) en verbeterde kansen voor alternatieve herbestemmingen, is er voor beleggers weer hoop.
Nu al ziet Syntrus Achmea een toegenomen interesse van beleggers in hoogwaardige kantoren op goede locaties, vanwege fors bijgestelde aanvangsrendementen. Maar ook op de kantorenmarkt zijn er genoeg uitdagingen volgend jaar.
Werkgelegenheid in kantoorgebonden sectoren als de overheid en financiële dienstverlening krimpt, het ruimtegebruik gaat per persoon en dus per bedrijf omlaag en er is een toenemend aanbod aan distressed kantoorbeleggingen. Syntrus Achmea verwacht dat volgend jaar meer structureel leegstaande kantoren waardedalingen tegemoet gaan, zeker als er actief op een snelle verkoop wordt gestuurd.
Meer vertrouwen, maar geen terugval
Over het algemeen krijgen beleggers langzaam weer wat vertrouwen in de vastgoedmarkt, zoals ook blijkt uit een instroom aan nieuwe vastgoed-cv’s in Nederland. Maar meer vertrouwen leidde in het verleden vaak tot negatieve investeringspatronen.
Men denkt weer te kunnen bouwen en de hefboom gaat weer omhoog. En investeerders gaan daarin mee, waardoor een vastgoedbubbel op termijn onvermijdelijk is. Toch zijn daar nog geen tekenen van, ziet PwC.
Vanuit de aanbiederskant lijken bepaalde lessen wel geleerd. Nieuwe vastgoedproducten hebben vaker een veel realistischere hefboom (ltv’s van 80% lijken verleden tijd) of maken soms helemaal geen gebruik van bancaire financiering – wat u daar ook van mag vinden.
De verwachting is dat aanvangsrendementen van kantoren nu beter in lijn zijn met de risico’s. Wel zijn vastgoedfondsen voor hun succes meer dan ooit afhankelijk van een actief assetmanagement, zo denkt Syntrus Achmea. Alleen op die manier kan een positief rendement worden bereikt.
“De rol van een goede vastgoedvermogensbeheerder, uitgekiend assetmanagement en een zorgvuldige selectie van landen, regio’s en objecten (property picking) om in te investeren, zijn belangrijker dan ooit.”