Het zijn roerige tijden voor de zorg en zorgregelgeving. Dit pakt niet altijd goed uit voor zorgvastgoed: veel tehuizen komen leeg te staan. Is het mogelijk om de voortdurende ontwikkelingen in het voordeel te gebruiken?

In het zorgakkoord van vorig jaar krijgen gemeenten meer geld voor huishoudelijk hulp aan ouderen en chronisch zieken dan aanvankelijk de bedoeling was. Ook meer mensen kunnen gebruik maken van thuisverpleging dan in het regeerakkoord was afgesproken.

De instroom in verpleeghuizen wordt hiermee wel beperkt. Het creëert een problematiek van dreigende leegstand van zorgvastgoed. Zorginstellingen moeten miljarden afschrijven op het vastgoed omdat ouderen en hulpbehoevenden langer thuis moeten wonen.

Mismatch

“Er is een mismatch tussen bestaand zorgvastgoed en de toekomstige vraag,” zegt Ellen Olde Bijvank, adviseur op het terrein van wonen, welzijn en zorg, tijdens een symposium over wonen en zorg in september.

“Een integraal pakket van zorg en huisvesting kost nu circa 2.300 euro per maand. Dit kan de gemiddelde verzorgingshuisklant niet zelf betalen. Zelfs al zou je dit binnen het huidige systeem efficiënter gaan maken, bijvoorbeeld tot 2.000 euro per maand, dan is hoe we nu bezig zijn nooit betaalbaar te krijgen voor het merendeel van de ouderen!”

Daarnaast blijkt uit onderzoek naar Vergrijzing en de woningmarkt uit 2013, dat ouderen het liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning blijven wonen en dat zij niet of nauwelijks verhuisbereidheid zijn. Dat maakt de doelgroep waar beleggers zich op kunnen focussen beperkt.

Potentie als belegging

Toch zien beleggingsmaatschappijen steeds vaker de potentie van zorgvastgoed als belegging. Vaak kiezen zij voor een niche binnen de zorgsector door zich te richten op personen met een zwaardere zorgbehoefte.

Denk aan segmenten als beschermd wonen, intramurale voorzieningen of genees- en behandelcentra. Mensen die de mantelzorg voorbij zijn, daar richt Annexum-CEO Huib Boissevain zich op.

“Bijvoorbeeld alzheimerpatiënten, mensen met een vrij grote zorgbehoefte. De overheid zal ongetwijfeld nog veel bezuinigen op zorg, maar hoogstwaarschijnlijk enkel op dingen die mensen ook zelf kunnen betalen. Ik verwacht niet dat er bezuinigd zal worden op alzheimerpatiënten die niet meer thuis kunnen wonen.”

Die gedachtegang lijkt vooralsnog te kloppen, denkt Piet Eichholtz, Professor of Real Estate Finance aan de Universiteit Maastricht. “Hoewel op zwaardere zorg vast ook wordt bezuinigd, zal dat niet zozeer betrekking hebben op het huisvestingcomponent.”

Moeilijke beleggingscategorie

“In het algemeen is zorgvastgoed, mede door de regelgeving best een lastige beleggingscategorie,” zegt Boissevain. “Maar het is niet meer dan normaal dat de regering zorg en wonen apart wil houden. Als je niks mankeert moet je ook betalen voor wonen, dus waarom zou je als je verzorging nodig hebt daar ineens niet meer voor betalen? Het is een kwestie van goed kijken naar de demografische cijfers. Aan de hand daarvan ben ik ervan overtuigd dat er wel degelijk een markt is voor luxere zorgtehuizen, waarin mensen met een zwaardere zorgbehoefte kunnen wonen.”

Net als Boissevain, ziet ook Eichholtz de regelgeving als een groot risico bij het investeren in zorgvastgoed. “Als je enkel zorgvastgoed in je portefeuille hebt, dan staat de gehele portefeuille bloot aan het risico van één overheidsbeslissing. Als de overheid beslist om woning of verzorging uit het pakket te halen, dan is dat een bedreiging voor beleggers. Aan de andere kant kun je beargumenteren dat die hervormingen nu gebeurd zijn. De overheid heeft vorig jaar voor de lange termijn duidelijkheid gecreëerd over de financiering van zorg en het vastgoed. De kans op nog meer bezuinigingen is hierdoor afgenomen,” aldus Eichholtz.

Kortlopende contracten

Naast de regelgeving, ziet Jos Verburg, kandidaat-notaris op de sectie Vastgoed bij notariskantoor Pels Rijcken, nog een andere bedreiging voor de financierbaarheid van zorgvastgoed. In een blog schrijft hij over de vaak kortlopende contracten van zorgaanbieders met zorgverzekeraars, waardoor aanbieders de investeerders en financiers minder financiële zekerheid kunnen bieden op lange termijn.

Dat risico vindt Boissevain wel te overzien. “Als de patiënten er zijn, komt het geld ook wel. Kijk naar kinderdagverblijven. Moeders voeden hun kinderen steeds vaker zelf op, maar toch blijven de kinderen komen. In de zorg zal dat niet anders zijn bij mensen met een zware zorgbehoefte. Als het huurcontract afloopt, dan blijft het instituut waar patiënten naar toe kunnen in stand.”

Eichholtz vindt dat deze bedreiging in zekere mate speelt: “Beleggers willen huurcontracten van dertig jaar, terwijl zorgaanbieders flexibeler willen zijn. Net als in de kantorenmarkt, zullen lange huurcontracten ook in de zorg verleden tijd zijn. Daarnaast zie ik dat kamers in toenemende mate worden verhuurd aan individuele gebruikers in plaats van één zorgaanbieder. Kamers in een verzorgingstehuis worden als aparte wooneenheid bij de gemeente geregistreerd en krijgen een eigen ‘huisnummer’.  Hierdoor krijgt een vastgoedeigenaar te maken met de normale huurwetgeving, gericht op consumentenbescherming. Een huurder kan met een opzegtermijn van twee maanden de woning opzeggen. Ik zie die verschuiving plaatsvinden.”

Alsnog blijft zorgvastgoed volgens Eichholtz wel relatief goed voorspelbaar. “Als iemand een verzorgingstehuis inkomt, loopt hij er niet vrolijk meer uit. Het is redelijk goed te bepalen hoe lang mensen in een tehuis blijven wonen en hoe de instroom aan patiënten is aan de hand van demografische ontwikkelingen.”