Vastgoedfondsaanbieders laten weinig commitment zien bij het aanbieden van en gedurende de looptijd van een belegging. Dit is een risico voor de participanten. Het verdienmodel van deze vastgoedfondsaanbieders is gericht op de initiatie van het fonds en de verkoop van het vastgoed en dus de ontbinding van de participatie. Daar tussenin speelt het beheer van het fonds en het vastgoed, maar daar zijn de marges voor de aanbieders beperkt.

Kortom, over het algemeen moeten de fondsaanbieders verdienen met het naar de markt brengen van nieuwe fondsen. Waar zit nu het risico voor de participanten? Na het structureren van het vastgoed in een fonds, een goed geschreven prospectus en het binnenhalen van de participanten,  zijn de fees verdiend. Op zich – mits naar redelijkheid in rekening gebracht – niks mis mee, maar dan begint het beleggen eigenlijk pas echt. Meestal is er een hele rits aan entiteiten van BV’s en dergelijke opgericht, maar is dit een garantie dat het fonds goed zal verlopen? En wordt dit werk, het feitelijke beheer van het vastgoed juist weer uitbesteed…

Vastgoedbeheer is onder te verdelen in technisch, financieel en commercieel beheer. Goed beheer kan zorgen voor waardecreatie op lange termijn. Zo is het belangrijk feeling te behouden met de huurders, die gezien moeten worden als dé klanten van de organisatie. Weten wat er speelt onder de huurders in het winkelcentrum of kantorenpark, marktinvloeden binnen het locatiegebied, wat doet de gemeente et cetera. Kortom, vastgoedbeheer draait niet alleen om huren innen en onderhoud uitvoeren.

Voorkomen
Actief beheer is in het belang van het vastgoed op de lange termijn en uiteindelijk ook de participanten. Ik ga hier een volgende keer dieper op in.
Momenteel valt het slecht gekozen vastgoed door de mand en vooral kantorenbeleggingen hebben het moeilijk. Fondsen drogen op omdat huurders zijn vertrokken… en de fondsaanbieder staat ernaar te kijken. Fondsen worden opgekocht of samengevoegd om smart te delen, maar is dit de oplossing om structurele leegstand te lijf te gaan? Staan de vastgoedfondsaanbieders garant voor deze opdrogende fondsen en keren zij uit volgens het prospectus?

Hoe kunnen we nu dit soort situaties voorkomen? De AFM moet zich richten op toezicht, continue wel te verstaan. Zijn bijvoorbeeld de geldstromen correct, is er conform prospectus het beleid gevoerd en uitgaven gemaakt. Maar het is lastig een kwalitatieve beoordeling te doen van het vastgoed waarin wordt belegd. Dat is subjectief en dient elke belegger voor zich af te wegen.

Een mogelijke oplossing is om de vastgoedaanbieder te verplichten in de belegging te participeren. Minimaal bijvoorbeeld 5% en totdat het fonds wordt ontbonden. Dit garandeert in ieder geval commitment en een saamhorigheidgevoel. Is 5% niet teveel? De deals die worden gedaan dienen toch ook voor een deel voorgefinancierd te worden? Handig dat de initiatiefnemer dit ook doet, want dan staan zij tenminste sterk. Anders storten de participanten de gelden en lopen zij het risico dat bij te weinig inschrijvingen het fonds teruggerold dient te worden. Dat gebeurt vaker tegenwoordig.