Waren er in de jaren tachtig in Nederland nog 1,3 miljoen ouderen in de leeftijd tussen 65 en 80 jaar en 311.000 80-plussers, inmiddels liggen deze getallen op respectievelijk 1,8 miljoen en 640.000. In 2025 zal het aantal 80-plussers zelfs 880.000 bedragen op een bevolking van ongeveer 17 miljoen mensen. Het gevolg is dat er op termijn meer gebouwen moeten komen om deze ouderen een goede woonomgeving te bieden.

En daarmee biedt zich een interessante vastgoedbeleggingscategorie aan, al zijn veel plaatsingskantoren nog niet helemaal overtuigd. Er zijn veel verschillende soorten zorgcentra om in te investeren.

• Verzorgingsverpleegtehuizen
• Woongroepen met zorgkarakter
• Senioren- en aanleunwoningen met een zorgkarakter
• Bejaardentehuizen
• Ziekenhuizen
• Medische verzamelcentra. Hierin zijn de huisarts, fysiotherapeut, tandarts, apotheek en het revalidatiecentrum gevestigd.

Duitsland is verder
In deze laatste categorie zoeken fondsaanbieders met leegstaande kantoren steeds vaker hun heil. Zo ontwikkelt Hanzevast zorgconcepten, in de hoop zorggerelateerde bedrijven te huisvesten in leegstaande panden in de portefeuille. Tot dusver is het transformeren van kantoren echter nergens succesvol geweest, aldus Hanzevast CEO Jaap Wolters eerder.

De eerstgenoemde categorie dan: verzorgingstehuizen. Daar liggen vooralsnog wat mogelijkheden voor beleggers. Alleen erg sexy klinkt het allemaal niet. Pieter Tijburg, eerder werkzaam bij Corio en Bouwfonds Property Finance en nu directielid van fondsaanbieder Rijnvast Zorgfondsen NV, onderzoekt al geruime tijd de kansen op het gebied zorgvastgoed.

Met name in Duitsland, waar de zorgsector volgens Tijburg meer geprofessionaliseerd is dan in Nederland. Dit komt onder meer door de schaal en door het professionelere zorgmanagement. “Duitsland loopt op dat gebied zeker vijf tot tien jaar voor op Nederland,” aldus Tijburg. “Er zijn zelfs banken die zich in speciale divisies in de zorg en healthcare hebben gespecialiseerd."

Tijburg: "Het Bureau voor de Statistiek in Duitsland verwacht daarnaast dat er tot ver na 2030 tienduizend bedden per jaar nodig zijn om aan de vraag te kunnen voldoen.”

Ziekenhuizen zorgen weer voor een heel andere beleggingscategorie, maar lijken voor particulieren een onbetaalbare investering. Beleggen in ziekenhuisvastgoed gaat al snel over honderden miljoenen en kan daarom vooralsnog alleen interessant zijn voor institutionele partijen.

Stabiele huurders
Een groot voordeel van zorgvastgoed als beleggingscategorie zijn de huurcontracten. Deze worden voor een lange periode afgesloten met over het algemeen stabiele partijen. “Zorgexploitanten gaan vaak contracten aan voor 20 tot 25 jaar,” legt Tijburg uit. “Dat is wel even wat meer dan het gemiddelde huurcontract op de kantorenmarkt."

En anders dan bij een kantoorhuurder die failliet kan gaan, kennen zorgpartijen een redelijk vaste kasstroom. Zij ontvangen geld van de vele inwoners van een tehuis. Er is een prijs per bed en vaak verzorgen zorgexploitanten, in Duitsland Betreibers, ook ambulante zorg, thuishulp of catering. “De exploitatiebegroting omvat dus veel werkzaamheden (bewassing, eten, drinken, verplegen), naast het onderhoud van het vastgoed en de huur. Dat laatste wordt aan de vastgoedbelegger afgedragen.”

Stabiele huurders dus, hoewel ook zij failliet kunnen gaan. “Dit is in het verleden wel voorgekomen, bijvoorbeeld omdat ze te snel groeiden,” zegt Tijburg. “Het is echter ondenkbaar dat de zorgbehoevende ouderen op straat worden gezet. Een andere partij zal het object overnemen.”

En zo blijft de kasstroom in tact: “Een partij zou wel de bedprjis omlaag kunnen brengen, zal ze vinden dat die te hoog is voor de regio. De belegger ziet dan bijvoorbeeld de bedprijs dalen van achttien euro naar zestien euro per dag. Maar dan is er wel een nieuw contract en het verschil van twee euro per bed is te overzien.”

Geen huurstijgingen
Het kleine verschil in bedhuur is meteen ook een nadeel van investeren in zorgvastgoed. Verwacht geen autonome huurstijgingen. “Het zal niet voorkomen dat de huurprijs voor een bed gigantisch omhoog schiet. Gedurende de looptijd vindt een indexering plaats en de uitkomst daarvan blijft voor twintig jaar de standaard.”

Tot voor kort stonden plaatsingskantoren volgens Tijburg nog niet te springen om een zorgfonds te lanceren. “Deze kantoren wilden niet met een zorgfonds de markt op, omdat zij een rendement van 7% niet concurrerend achtten. Zij dachten dat plaatsing nooit zou lukken, omdat andere aanbieders in vastgoedfondsen (zoals Homburg in het verleden) bijvoorbeeld hogere rendementen op investeringen boden. Het sentiment was er dus niet naar om zorgvastgoed aan te bieden op de consumentenmarkt. Een zorgfonds zouden we daarom in de particuliere markt vermoedelijk nog niet snel vol krijgen."

Cijfers missen
Het oprichten van een zorgfonds met Nederlandse portefeuilles wordt tevens bemoeilijkt door het gebrek aan informatie over de zorgsector an sich. Er zijn geen algemene cijfers over de sector in Nederland. Tijburg raadt beleggers aan om in ieder geval de volgende vragen te stellen voordat zij een zorgbelegging overwegen:

• Hoe solide is een zorgpartij waarmee u in zee wilt?
• Bestaat deze partij over twintig jaar nog steeds?
• En waaruit valt dat te herleiden?
• Wat zijn de exploitatieomzetten?

"Het is moeilijk om deze vragen beantwoord te krijgen, maar ze zijn wel essentieel voor de belegger. Daarom richten we ons nu op de (semi-)institutionele markt,” aldus Tijburg.

Maar het lijkt een kwestie van tijd voordat zorgvastgoed ook op de kaart van particuliere vastgoedbeleggers komt te staan. “Trends als maatschappelijk verantwoord beleggen en risicoaversie zullen dit proces in ieder geval versnellen,” zegt Tijburg.