Via de nieuwe woningmaatschap XLI van Staalbankiers kunnen beleggers investeren in een goed gespreide portefeuille van Nederlandse huurwoningen. Het verwachte rendement is aantrekkelijk, maar moet wel voor een belangrijk deel komen uit de gefaseerde verkoop van vrijgekomen woningen.

Dat brengt gezien de huidige woningmarkt de nodige onzekerheid met zich mee, maar ook winstpotentie.

De negatieve- en positieve kenmerken van dit fonds:

Aanbieder en structuur
Staalbankiers, dat onderdeel uitmaakt van Achmea, is een gevestigde speler op de Nederlandse markt van besloten vastgoedfondsen. In de afgelopen twintig jaar heeft de private bank 39 woningmaatschappen op de markt gebracht, waarvan er 28 succesvol zijn afgewikkeld.

Het fonds wordt aangeboden in de vorm van een maatschap. Beleggers worden vennoot in de maatschap en delen volledig mee in het resultaat. Belangrijk is dat de aansprakelijkheid van de beleggers vanwege de gekozen financieringsstructuur beperkt blijft tot maximaal hun inleg.

Het economische eigendom van de woningen is in handen van de maatschap, terwijl het juridische eigendom is ondergebracht in Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen. Deze stichting treedt op als bewaarder van het vastgoed en wordt bestuurd door onafhankelijke bestuurders.

Een participatie is niet overdraagbaar. Door zijn juridische structuur is de maatschap fiscaal transparant, hetgeen betekent dat de maatschap zelf niet belastingplichtig is maar ieder van de vennoten afzonderlijk. De participatie valt in principe onder box 3 van de inkomstenbelasting

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt circa 67,4 miljoen euro. Daarvan wordt circa 19,9 miljoen euro ingebracht door de beleggers, verdeeld over 795 participaties van 25.000 euro. Daarnaast wordt het vastgoed voor circa 70,5% gefinancierd met een hypothecaire lening van 47,5 miljoen euro.

De totale bancaire lening is afgesloten voor de hele looptijd van de maatschap, maar is opgesplitst in vier afzonderlijke leningen met gefixeerde en variabele rentetarieven. De voorwaarden zullen, voor 27,5 miljoen euro, in de periode 2013 tot 2017 heronderhandeld moeten worden, waardoor de financieringsstructuur een renterisico herbergt.

Rendement
Het fonds heeft een looptijd van zeven jaar en een gunstige kostenstructuur. Zoals gebruikelijk voor een woningbelegging zal naar verwachting een relatief laag exploitatierendement behaald worden van gemiddeld circa 3% op jaarbasis. Daartegenover staan mogelijk aantrekkelijke winsten bij verkoop van de woningen wanneer die leegkomen, het zogeheten uitponden.

Daardoor komt het rendement van deze belegging naar verwachting uit op gemiddeld circa 7% (IRR) per jaar. Door de gunstige huizenmarkt was het opkopen en uitponden van huurwoningen lange tijd een lucratieve bezigheid, maar inmiddels zijn de marktomstandigheden drastisch gewijzigd. De verkoopbaarheid van woningen is sterk verslechterd, terwijl verdere waardestijgingen voorlopig niet aan de orde lijken.

De kans is dus aanwezig dat de verkoopprognoses niet gehaald worden. Aan de andere kant is de portefeuille aangekocht tegen slechts 78,4% van de getaxeerde waarde in lege staat. Deze marge verlaagt de risico's. Met een verwachte mutatiegraad van 8% is bij de rendementsprognoses bovendien rekening gehouden met een conservatief tempo waarop de woningen verkocht worden. Voor de crisis was een mutatiegraad van 10 tot 15% gebruikelijk

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit 530 woningen (489 appartementen en 41 eengezinswoningen), 56 garages en 34 parkeerplaatsen verspreid over Nederland. Het gaat om woningen in het lagere segment van de markt: de gemiddelde getaxeerde leegwaarde is circa 149.000 euro.

Het vastgoed is aangekocht tegen een marktconforme waardering van 16,8 maal de bruto jaaropbrengst, ofwel een bruto aanvangsrendement van kosten koper 5,9%.

Conclusie
De nieuwe woningmaatschap van Staalbankiers biedt beleggers de mogelijkheid om te investeren in een goed gespreide portefeuille van huurwoningen. Het huurrisico is laag, maar het verwachte verkooprendement is bij de huidige staat van de Nederlandse woningmarkt onzeker.

Wel is gerekend met een conservatieve mutatiegraad en is er sprake van een behoorlijke marge tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Ook moet bedacht worden dat woningen in het lagere segment van de markt nog relatief goed verkoopbaar zijn.

Dat blijkt ook uit de gang van zaken over de eerste 8 maanden van de maatschap, waarin 34 woningen zijn verkocht. Daarmee ligt het fonds goed op schema om de beoogde verkoop van circa 42 woningen in het eerste jaar te realiseren.

Het verwachte rendement is echter nog niet gehaald vanwege extra rentelasten door een overbruggingskrediet van Staalbankiers en hogere leegstandskosten als gevolg van de hogere leegstand. De tussentijdse uitkering is daarentegen weer hoger dan de prognose als gevolg van het hogere verkoopresultaat.