Het Aedificium Retail fonds biedt beleggers de mogelijkheid om te investeren in een goed gespreide Nederlandse vastgoedportefeuille, die voor een groot deel is verhuurd aan supermarkten. Het lagere risicoprofiel van supermarkten zal vooral defensieve beleggers aanspreken.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Aedificium Retail B.V. is een initiatief van het in Den Bosch gevestigde WT Vastgoed, dat via Aedificium B.V. 100% aandeelhouder is van het fonds. Deze laatste vennootschap is vorig jaar opgericht met als doel om besloten vastgoedfondsen op de markt te brengen. Ofschoon het een nieuwe aanbieder zonder trackrecord betreft, heeft de directie wel haar sporen verdiend in de vastgoedsector.

Zo is de dagelijkse leiding in handen van Wiebe Bakker, die voorheen werkzaam was bij onder meer Bouwfonds Real Estate Investment Management en ING Real Estate Finance. Omdat het om een nieuwe aanbieder gaat, is het extra belangrijk dat de prospectus is goedgekeurd door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Het fonds geeft obligaties uit voor de gedeeltelijke herfinanciering van drie retailobjecten, die eind 2009 door WT Vastgoed zijn verworven van Achmea en ING. De looptijd van de lening is acht  jaar, maar na vijf jaar is vervroegde aflossing mogelijk.

Een onafhankelijke stichting heeft het tweede recht van hypotheek en moet de belangen van de obligatiehouders beschermen. In de praktijk zijn de rechten van de obligatiehouders echter beperkt, omdat het juridische eigendom van het vastgoed bij drie aparte vennootschappen berust.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt circa 15,9 miljoen euro. Daarvan wordt circa 4,73 miljoen euro ingebracht door de beleggers, verdeeld over 189 obligaties van 25.000 euro. Daarnaast wordt 10,6 miljoen euro (70% van de koopsom vastgoed k.k.) gefinancierd middels een hypothecaire lening en 535.000 euro ingebracht door de initiatiefnemer.

De hypotheek is verstrekt door FGH Bank en heeft een looptijd van zeven jaar en een vaste rente van 4,96%. De obligaties bieden een vaste rentevergoeding van 6,5% per jaar, uit te keren in kwartalen. Inclusief een winstbonus kan het totale rendement uitkomen op circa 7,5% per jaar.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit drie winkellocaties in Dieren, Helmond en Sluis. De totale koopsom bedraagt 13,98 miljoen euro. Inclusief bijkomende kosten, waaronder onderhoud, ligt de aankoopprijs in lijn met de door DTZ Zadelhoff getaxeerde waarde.

Het bruto aanvangsrendement bedraagt 7,8% kosten koper. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is nog ruim zes jaar, waarbij de korte looptijd van slechts twee jaar voor het object in Sluis het gemiddelde drukt.

Het vastgoed is voor 60% verhuurd aan supermarktketen EM-TE Supermarkt, een solide speler die onderdeel uitmaakt van het beursgenoteerde Sligro. In totaal zijn er zestien huurders, waaronder ook Blokker en Kruidvat.

Conclusie
WT Vastgoed zet naar mijn idee een degelijk en transparant vastgoedfonds op de markt, dat vanwege de aard van de portefeuille een defensief profiel heeft. Dieren en Sluis zijn weliswaar kleine plaatsen, maar het directe verzorgingsgebied is voldoende voor het in stand houden van een winkelvoorziening.

Het vastgoed is over het algemeen verhuurd aan solvabele partijen. Ook het door de initatiefnemer ingebrachte eigen vermogen boezemt mij vertrouwen in.

Wel moet bedacht worden dat aflossing van de obligaties alleen mogelijk is na herfinanciering of bij verkoop van het vastgoed. Leegstand kan dan roet in het eten gooien, waarbij vanzelfsprekend vooral de korte looptijd van de resterende huurcontracten in Sluis een punt van aandacht is.

Het contract met de EM-TE aldaar vertegenwoordigt circa 14,5% van de totale huurinkomsten. Omdat de initiatiefnemer echter borg staat voor de financiering van Sluis, heeft eventuele leegstand geen negatieve invloed op het vastgoed.