Het nieuwste fonds van Vos Investment Groep kwalificeert zich als een recessiebestendige belegging in een aantrekkelijke niche van de Duitse vastgoedmarkt: supermarkten in over het algemeen wat kleinere steden. De goede spreiding, langjarige huurcontracten en zeer degelijke huurders maken wat mij betreft de beperkte zeggenschap van de beleggers en het gebrekkige toezicht meer dan goed.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

 
Aanbieder en structuur
Initiatiefnemer en beheerder van Vos Retail Fund 4 N.V. (het fonds) is het in Maastricht gevestigde Vos Investment Groep. Deze partij is al 25 jaar actief als vastgoedontwikkelaar en belegger voor eigen rekening en risico. Betrof het eerst met name woningen, vanaf 2005 is de focus verschoven naar supermarkten in Duitsland. En met succes: inmiddels zijn meer dan 150 levensmiddelenwinkels aldaar aangekocht met een totale waarde van circa 200 miljoen euro. Vanaf eind 2009 zijn er ook reeds drie besloten vastgoedfondsen geplaatst, waarvan de prestaties conform verwachting zijn.

De aandelen in het fonds worden gehouden door een stichting, die certificaten aan beleggers zal uitgeven. Het fonds houdt het vastgoed via twee dochtervennootschappen. De stichting dient de belangen van de certificaathouders te beschermen, maar helaas ontbreekt een onafhankelijk bestuur. Daardoor zouden er belangenconflicten tussen de initiatiefnemer en beleggers kunnen ontstaan. Daartegenover staat dat de participanten wel de mogelijkheid hebben om het bestuur van de stichting te ontslaan, waar ik in dit geval veel waarde aan hecht.

Fondsvermogen en rendement
Het totale fondsvermogen bedraagt 16,9 miljoen euro, waarvan bijna 670.000 euro betrekking heeft op kosten die met de opzet van het fonds en de aankoop van het vastgoed zijn gemoeid. Naast de gebruikelijke 3% emissiekosten is de kostenstructuur marktconform.

Er worden 190 certificaten geplaatst met een waarde van 25.000 euro, waarmee de participanten in totaal 4,75 miljoen euro zullen inbrengen. Er geldt een minimale afname van vier stuks, waardoor de aanbieder een beroep kan doen op de vrijstellingsregeling Wft en er geen toezicht is van de AFM. Daarnaast zal een banklening worden aangegaan van 11,78 miljoen euro met een looptijd van vijf jaar en een rente van naar verwachting 4%.

Uit het feit dat de Vos Investment Groep zelf ruim drie ton inbrengt, een plaatsingsgarantie afgeeft en het vastgoed reeds is aangekocht, blijkt de nodige commitment van de initiatiefnemers. Zij worden daar overigens wel weer goed voor beloond, met een winstdeling van 25% op de overwinst. Maar ook de participanten delen mee in de eventuele verkoopwinst, waardoor het totaalrendement bij een verwachte looptijd van vijf tot zeven jaar kan uitkomen op 10,5% per jaar. Daarvan wordt 7,8% jaarlijks als dividend uitgekeerd.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit tien jonge supermarkten verspreid over Duitsland, met als hoofdhuurders Netto Marken-Discount (75% van de huurinkomsten) en Rewe Supermarkten. Deze partijen behoren tot de grootste discountketens in Duitsland. De objecten zijn tegen een scherpe prijs verworven van circa 15,1 miljoen euro, hetgeen neerkomt op 11,4 keer de jaarhuur.

De lange resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten van 13,5 jaar onderstreept het defensieve profiel van de portefeuille. Hoewel het fonds grotendeels afhankelijk is van één huurder, is het leegstandrisico mijns inziens beperkt vanwege het solide karakter van deze partij. Bovendien ga ik er vanuit dat er altijd andere supermarktketens geïnteresseerd zullen zijn in de door Netto zorgvuldig uitgekozen kleine vestigingsplaatsen.

Conclusie
Het fonds beschikt over een kwalitatief sterke en goed gespreide vastgoedportefeuille met defensieve karakteristieken, die bovendien scherp is aangekocht. En op basis daarvan vind ik het geprognosticeerde totaalrendement, dat gebaseerd is op realistische uitgangspunten, zonder meer aantrekkelijk.

Voornaamste risico's zijn de middellange financiering, waardoor er na vijf jaar mogelijkerwijs een herfinanciering moet plaatsvinden, en het ontbreken van onafhankelijk toezicht. Verder is de hoge instapdrempel van 100.000 euro jammer.