Ter financiering van het lopende Promenada winkelcentrumproject in Chiang Mai, Thailand, staat nu de inschrijving open op een tweede emissie van obligaties met een aantrekkelijke vaste rente van 10% of 11% per jaar.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder
De initiatiefnemer en beheerder van ECC Southeast Asia Retail Bonds B.V. is ECC Investment Management B.V, onderdeel van de ECC Groep. Deze partij heeft jarenlange ervaring met vastgoedontwikkeling in Centraal- en Oost-Europa. Een van de belangrijkste successen is het Promenada winkelcentrum in de Poolse hoofdstad Warschau. Maar momenteel kijkt de ECC Groep vooral naar kansen in de snelgroeiende vastgoedmarkten in Zuidoost-Azië, waar het een shopping & entertainment mall in Vietnam en één in Thailand ontwikkelt.

Structuur
Deze tweede emissie betreft de plaatsing van 150 obligaties klasse II A van 15.000 euro en 78 obligaties klasse II B van 25.000 euro. Van de opbrengst wordt uiteindelijk circa 2,75 miljoen euro aangewend voor de aankoop van een 45%-belang in Promenada CNX Invest II B.V.

Deze vennootschap zal op zijn beurt een 9,73% belang nemen in en leningen verstrekken aan ECC Chiang Mai Project I Ltd. De ECC Groep en een lokale partij zijn de overige aandeelhouders van deze vennootschap, die de grond in Chiang Mai in eigendom heeft en het project zal ontwikkelen. Vanwege de Thaise regelgeving moet er met een lokale partner gewerkt worden.

Het winkelcentrum
De bouw van Promenada Chiang Mai vergt een totale investering van 61.5 miljoen euro en wordt met een bruto vloeroppervlak van circa 69.918 m² een van de grootste winkelcentra in de tweede stad van Thailand. Het winkelcentrum heeft een direct verzorgingsgebied van 4,5 miljoen mensen. De succesformule van de ECC Groep in Polen More than just shopping zal worden gekopieerd. Het winkelcentrum biedt straks zodoende ook onderdak aan restaurants, een bioscoop, fitness en speeltoestellen.

De initiatiefnemers gaan uit van een 100% bezettingsgraad binnen een jaar na oplevering. Andere grote winkelcentra in Chiang Mai kennen een bezettingsgraad van 90-95%.

Rendement
De obligaties A en B worden na een relatief korte looptijd van 3 jaar tegen 100% afgelost en hebben een vaste coupon van respectievelijk 10% en 11% per jaar. De zeer hoge liquiditeitsreserve wordt aangehouden om de (kwartaal)uitkeringen te kunnen voldoen, maar dat is inherent aan de geldstromen bij projectontwikkeling.

Kosten
De totale initiële kosten van 161.000 euro zijn relatief laag. Hetzelfde geldt voor de jaarlijkse fondskosten van 20.000 euro. Daarmee komt het fonds uit op een gunstige Totale Expense Ratio (TER) van 1,75%. Het gaat deze aanbieder duidelijk om de realisatie van de projectontwikkeling en niet om de dekking van alle fondskosten. Voor deze tweede emissie worden echter nu wel emissiekosten in rekening gebracht.

Risico's en zekerheden
Vanwege de omvang van de obligaties staat de aanbieder niet onder toezicht van de AFM en hoeft de prospectus niet te voldoen aan de gebruikelijke richtlijnen. Het track record van de ECC Groep is echter goed. ECC heeft ervaring met de ontwikkeling van grote vastgoedprojecten in het buitenland en heeft alle vergunningen die voor dit project nodig zijn. Hetzelfde geldt voor de grondpositie. Dit komt naar mijn mening het risicoprofiel ten goede.

Aan de andere kant is de verwachte bezettingsgraad optimistisch, temeer daar er nog geen huurcontracten zijn afgesloten. Verder herbergen de obligaties ook een valutarisico. Het totaalrendement, inclusief de aflossing, is afhankelijk van herfinanciering of verkoop van het winkelcentrum. Als beperkte zekerheid zal Promenada CNX Invest B.V. het recht van tweede hypotheek verkrijgen op de grond en opstallen van ECC Chiang Mai Project I Ltd.

Tegenover deze markt- en financieringsrisico's staan relatief hoge rentevergoedingen. Die zullen de eerste twee jaar met name uit de liquiditeitsreserve voldaan worden. De omvang van de liquiditeitsreserve kan echter onvoldoende blijken indien de oplevering vertraagd is.

Het goede track record van de aanbieder boezemt vertrouwen in, maar de obligatiehouders moeten wel beseffen dat zij het ontwikkelingsrisico lopen. In tegenstelling tot de aandeelhouders nemen zij echter niet deel in de eventuele winst. Deze kan gezien de cashflow ramingen zeer hoog uitvallen. Zoals al eerder gesteld zou een winstdelingselement in ruil voor een lagere coupon van zeg 9% wat mij betreft de aantrekkelijkheid van de propositie ten goede zijn gekomen.

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.