Na de succesvolle start van Kadans Biopartner begin dit jaar volgt nu de tweede emissie. Het fonds investeert in kantoren en bedrijfsgebouwen op science parks die verhuurd zijn aan bedrijven in de snelgroeiende sector Life Sciences.

De positieve en negatieve kenmerken van dit fonds:

Aanbieder en structuur
De initiatiefnemer en tevens beheerder van Kadans Biopartner B.V. (het fonds) is Kadans Biofacilities B.V., onderdeel van Kadans Vastgoed. Dit is een ervaren ontwikkelaar en belegger, die sinds 1997 met succes tientallen vastgoed-cv's op de markt heeft gebracht.

Vanwege de bijzondere focus van het fonds maakt Jeff Gielen, doctor in de biologie, deel uit van de directie. Hij was van medio 2001 tot eind 2009 directeur van Biopartner Center Wageningen B.V. Deze vennootschap is begin dit jaar overgenomen van de Wageningen Universiteit en gaat sindsdien door het leven als Kadans Biopartner B.V: het fonds derhalve.

De nieuwe aandeelhouders hebben hun aandelen overgedragen aan de Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner (SAK), die vervolgens certificaten heeft uitgereikt.

Kadans Vastgoed is voornemens haar bestaande belang in het fonds uit te breiden naar 24,9% en wenst minimaal 20% van het geplaatste kapitaal te houden. Daarnaast heeft de heer Gielen een belang van circa 5%.

Fondsvermogen en kosten
Onder deze tweede emissie worden maximaal 800.000 certificaten van 9 euro geplaatst. De minimale afname is 7500 certificaten, waardoor de aanbieder niet onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Aangezien het om een closed-end fonds gaat, bestaat er geen inkoopverplichting. Wel zijn de certificaten overdraagbaar. Door de emissie neemt het eigen vermogen van het fonds toe naar 13,63 miljoen euro. Het totale vermogen bedraagt 27,73 miljoen euro, waarvan 27,60 miljoen euro bestemd is voor de aankoop van het vastgoed.

De initiële fondskosten zijn dan ook veel lager dan bij vergelijkbare fondsen. De conservatieve financiering hangt samen met de gewenste FBI-status (fiscale beleggingsinstelling). Daardoor hoeft er geen vennootschapsbelasting te worden afgedragen.

Vastgoed
Het bij de overname van de bestaande vennootschap verworven Biopartner Center Wageningen is een volledig verhuurd kantoorgebouw van 7400 vierkante meter op het Business- en Science Park Wageningen. De looptijd van de huurcontracten is slechts 1 jaar.

Ter compensatie heeft Kadans Vastgoed B.V. een huurgarantie voor vijf jaar verschaft van maximaal 1,4 miljoen euro, dat is 75% van de huur in 2010.

De tweede aankoop is het Ten Houtengebouw in Wageningen, een twintig jaar oud gebouwencomplex dat volledig zal worden gerenoveerd voor Blgg Groep. Met deze partij is een huurcontract voor vijftien jaar afgesloten.

Rendement
Het fonds acht een rendement van gemiddeld 12% per jaar haalbaar, waarvan circa 8% wordt uitgekeerd in contanten en circa 4% in de vorm van stockdividend. Hoewel bij deze prognoses een termijn van tien jaar als uitgangspunt is genomen, heeft het fonds in beginsel een onbeperkte looptijd.

De gedeeltelijke uitkering in certificaten, het bedrag van de jaarlijkse aflossingen, heeft tot gevolg dat de intrinsieke waarde per certificaat verwatert als het vastgoed niet met winst wordt verkocht. Daar ligt dus een risico.

Voorzichtigheidshalve gaat de aanbieder in de prognoses uit van een waardedaling van 2% per jaar ten opzichte van de aankoopsom. Ook in dit conservatieve scenario krijgen de certificaathouders meer terug dan hun inleg. Echter, de opbrengst is dan niet voldoende om ook de waarde van de certificaten die later zijn uitgekeerd in zijn geheel terug te betalen. Alleen als de waarde van het vastgoed minstens gelijk blijft, wordt het voorgeschotelde rendement van 12% per jaar behaald.

Conclusie
De lage fondskosten, deelname van de initiatiefnemer en het langlopende huurcontract met Blgg groep vallen mij in positieve zin op. Het geprognosticeerde rendement in contanten is eveneens aantrekkelijk, maar dat geldt niet voor de gedeeltelijke uitkering in certificaten.

Immers, de kans bestaat dat door waardedaling van het vastgoed en verwatering de waarde van de certificaten onder de 9 euro zal uitkomen. Andere risico's die aandacht vergen zijn:

• De korte looptijd van de huurcontracten voor het Biopartner Center Wageningen, al staat hier weer de huurgarantie tegenover.
• Het renterisico na vijf jaar.
• De huren liggen bij beide panden ruim boven de markthuren.

De focus op de groeisector Life Sciences zie ik als een positief punt, zij het dat toekomstige aankopen wel voor een betere geografische spreiding moeten zorgdragen. Op termijn streven de initiatiefnemers naar een portefeuille met een omvang van minimaal 100 miljoen euro.

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.