Als zelfs bekende beleggers af en toe roepen dat je beter boer kunt zijn kunt zijn dan in de financiele sector werken, kun je er op wachten dat daar op creatieve wijze op wordt ingespeeld. Beleggingsproducten in landbouw, bijvoorbeeld. Pas werd het Zeuven Meeren Agrifonds gelanceerd.

Dit fonds komt met een eerste emissie van obligaties die particuliere beleggers de mogelijkheid biedt om te investeren in de agrarische sector. Met de opbrengst van de emissie wordt de aankoop van 544 hectare landbouwgrond in Tsjechië; geherfinancierd ten behoeve van de bouw van een biogasinstallatie.

Het rendement op de obligaties is afhankelijk van de opbrengsten van de nog te bouwen biogasinstallatie. Hieronder mijn analyse van dit fonds voor de rubriek Vastgoedanalyses

Aanbieder
De initiatiefnemer en beheerder van dit fonds is Zeuven Meeren Fondsbeheer, dat momenteel via twee vastgoedfondsen ook belegt in kantoren en retail

Juridische structuur
De aandelen van het Zeuven Meeren Agrifonds worden gehouden door Zeuven Meeren Garantiefonds. Dit is een 100% dochtermaatschappij van de beheerder. Het fonds geeft schuldbekentenissen uit aan de beleggers in de vorm van obligaties. Zoals gebruikelijk bij dit soort beleggingen is de verhandelbaarheid zeer beperkt. De obligaties zijn weliswaar verhandelbaar, maar beleggers zullen zelf een koper moeten zien te vinden.

Het beleggingsobject
Deze eerste emissie betreft een investering door middel van een lening van 2 miljoen euro in Agrarische Grond Tsjechië B.V. Deze vennootschap is onderdeel van de Wieringerwaard groep waarvan de indirecte moedermaatschappij Wieringerwaard Invest VII B.V. een garantie verstrekt aan het fonds.

Met de opbrengst van de emissie kan AGT een lening aan haar 100% dochtermaatschappij in Tsjechië, Bohemen Grondfonds sro, saneren. De herfinanciering stelt AGT in staat om 1,5 miljoen euro terug te betalen aan Wieringerwaard en 500.000 euro te investeren in met name een biogasinstallatie.

Biogasinstallatie
In 2011 verwacht AGT via een andere dochtermaatschappij, Bohemen Biogas sro, de biogasinstallatie te realiseren. Er zullen met een energiemaatschappij contracten worden afgesloten voor de afname van stroom tegen vaste prijzen.

De hieruit voortvloeiende inkomstenstroom zal onder meer worden aangewend voor een jaarlijkse vergoeding van 300.000 euro aan Bohemen Grondfonds sro. Deze partij draagt er namelijk zorg voor dat haar pachters grondstoffen leveren voor de biogasinstallatie. Daarnaast volgt na 10 jaar een eenmalige extra vergoeding van 500.000 euro.

Fondsinvestering en financiering
Het totale fondsvolume bedraagt 2.220.000 euro, te plaatsen in 222 obligaties van 10.000 euro per stuk. Door het aantrekken van een obligatielening wordt het fonds in feite volledig gefinancierd met vreemd vermogen van de beleggers, behalve de 18.000 euro gestort oprichtingskapitaal.

Opvallend is dat uit de initiële fondskosten 1% (€ 22.200) wordt voldaan aan Zeuven Meeren Garantiefonds B.V. ten gunste van vermogensvorming voor garantieverstrekking aan de obligatiehouders.

Rendement Op de obligaties wordt een vaste couponrente uitgekeerd van 8,75%. Daarnaast zal bij aflossing van de obligatie een premie worden betaald van 1,25% per jaar. Door deze aflossing tegen een hogere koers (112,5% bij 10 jaar looptijd) komt het rendement uit op 10% per jaar gedurende de gehele looptijd. Daarvan is 1,25% (de aflospremie) gegarandeerd rendement.

Kosten en vergoedingen
De totale kosten komen, na aftrek van de dotatie aan het garantiefonds, op 8,6%. Ik vind dit aan de hoge kant, hoewel bedacht moet worden dat het fonds een beperkte omvang heeft. Daarentegen zijn de jaarlijkse fondskosten weer beperkt, waardoor het fonds uitkomt op een marktconforme Total Expense Ratio van 2,4%.

Risicos en zekerheden
Het niet of niet tijdig kunnen realiseren van de biogasinstallatie is mijns inziens een van de belangrijkste risico’s die aan dit fonds kleven. Het verkrijgen van de benodigde vergunningen of technische problemen kunnen immers tot vertraging leiden.

De initiatiefnemers geven aan dat ze er veel aan is gelegen om dit risico af te dekken. Zo heeft Wieringerwaard Invest VII, de indirecte moedermaatschappij, een garantie afgegeven aan het fonds dat als de biogasinstallatie niet gerealiseerd wordt het volledige bedrag van de hoofdsom, 2.220.000 euro, terugbetaald zal worden. Daarnaast geeft zij een garantie op de aflospremie van 1,25% per jaar.

Klik hier voor meer vastgoedanalyses

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.