Aanbieder
De initiatiefnemer van dit fonds is Annexum Invest. Annexum is al vele jaren actief op de markt van vastgoedfondsen. Door de recente fusie met Bakkenist & Emmens is Annexum een leidende aanbieder van vastgoedfondsen voor de particuliere beleggingsmarkt. Na de fusie zijn ruim 28 besloten fondsen en twee open fondsen onder beheer. Hiermee groeide het fondsvermogen naar ruim € 1 miljard en het eigen vermogen naar circa € 332 miljoen. Tevens worden beheeractiviteiten voor derden verricht. Annexum Beheer B.V. beschikt sinds 2006 over een permanente vergunning van de AFM voor het plaatsen en beheren van beleggingsinstellingen.
Bijzonder bij dit fonds is dat het gedeeltelijk een samenwerking is met Direct Wonen N.V. (Direct Wonen). Zij treden op als tweede beherend vennoot en zijn belast met het vastgoedbeheer en het uitponden van de woningen. Direct Wonen, opgericht in 1990, is marktleider in de particuliere woningverhuur markt met een marktaandeel van meer dan 21%.

Vastgoed

De vastgoedbelegging bestaat uit 170 woningen verdeeld over drie woontorens van 17 verdiepingen, alsmede 170 bergingen, gelegen in de wijk De Mheen in Apeldoorn. De drie torens staan direct naast het wijkwinkelcentrum met onder andere een grote C1000, Kruidvat, Marskramer en Schoenenreus. Het betreft zowel 2- als 4-kamer woningen. Het vastgoed was al eigendom van een zustermaatschappij van Direct Wonen en wordt door deze B.V.
verkocht aan het fonds. Annexum heeft met Direct Wonen afgesproken dat zij een resultaat maken van 3% op deze verkoop en dat de aankoopkosten van Direct Wonen ook door het fonds worden vergoed.

De totale koopsom van het vastgoed zelf bedraagt voor het fonds € 20.291.000, - kosten koper (k.k.) en
€ 21.789.861, - vrij op naam. Dit geeft bij een huurinkomst van € 1.129.345, - een bruto aanvangsrendement k.k. (BAR) van 5,6%. De marktwaarde vrij van huur en gebruik k.k. is aanzienlijk hoger en wordt door ABC Makelaars getaxeerd op € 28.500.000, -.

Investering en rendement

De totale fondsinvestering bedraagt € 23.050.000, - inclusief de fondskosten. Dit wordt gefinancierd met € 8.550.000, - eigen vermogen via de uitgifte van 342 participaties van elk € 25.000, -.
Het resterende deel van € 14.500.000, - is een hypothecaire geldlening. Direct Wonen zal voor 20% in het fonds deelnemen, waarmee zij haar langjarige betrokkenheid toont.

Volgens de verwachting in het prospectus bedraagt het gemiddeld totaalrendement 8,3% op jaarbasis. Dit rendement
wordt ook gemiddeld op jaarbasis uitgekeerd aan de beleggers, waardoor het fonds een hoog uitkeringspercentage kent. Het directe exploitatierendement uit verhuur bedraagt gemiddeld 3,1% op jaarbasis, wat een aardig basisrendement is. Daarnaast kan de belegger een rendement uit tussentijdse verkoop verwachten van gemiddeld 3,8% op jaarbasis. Inclusief verkoop van de restportefeuille komt het gemiddelde totaal rendement uit op 8,3% op jaarbasis.

Investering en rendement

De fondskosten bestaan uit marketing- en adviseurskosten (€ 250.000, -), oprichtingskosten (€ 25.000, -), plaatsingsgarantie (1,0%) en structureringskosten (1,5%). Hoewel de structureringskosten lager zijn dan normaal (3%) in de markt, bedragen de totale fondskosten 6%. Per saldo een gebruikelijk percentage.

Pluspunten
+ positief basis rendement uit verhuur
+ goed rendement verwacht uit verkoop
+ leegstandrisico zeer beperkt
+ normale kostenstructuur

Minpunten
- risico van lagere mutatiegraad
- risico van hogere rente over twee jaar

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.