Column

Beursgenoteerd versus niet-beursgenoteerd vastgoed

De verschillen zijn groot

Als vastgoedbelegger heeft u een keuze uit fondsen die op een beurs worden verhandeld, de zogenoemde open-end fondsen, en uit fondsen die juist niet zo gemakkelijk verhandelbaar zij, de closed-end fondsen of vastgoed-cv’s. Er zijn diverse verschillen op te noemen tussen de twee fondstypes met de bijhorende voor- en nadelen.

We zetten de belangrijkste voor u op een rij.

Open-end

Met open-end vastgoedfondsen, die een onbepaalde looptijd hebben, heeft u altijd de mogelijkheid om te investeren, maar ook om u weer terug te trekken uit het fonds (vaak na een zogenoemde lockup-periode).

Hoeveel uw participaties waard zijn, hangt af van de waarde van de vastgoedportefeuille. Let er wel op hoe vaak de waarde van de portefeuille wordt berekend. Dit kan per dag zijn door vraag en aanbod op de beurs. Maar soms is dit eens per kwartaal en dat kan enkele serieuze problemen teweeg brengen.

Stel dat vastgoedprijzen enorm snel stijgen, dan zullen veel beleggers willen instappen, omdat zij dat kunnen doen tegen de waardering van het laatste kwartaal. Toen was in de waardering dus de recente stijging van de vastgoedprijzen nog niet meegenomen. De instroom aan nieuw kapitaal verwatert dan het rendement op korte termijn, maar kan op lange termijn wel weer zorgen voor een hogere intrinsieke waarde van het fonds.

Aan de andere kant, kan een forse daling van de vastgoedfondsen er juist voor zorgen dat beleggers snel willen uitstappen tegen de laatste prijs.

Closed-end

Aanbieders van gesloten vastgoedfondsen geven doorgaans een vast aantal aandelen uit voor beleggers, nog voordat er vastgoedinvesteringen zijn gedaan. Bij een closed-end fonds kan alleen door uitgifte van nieuwe aandelen het aantal uitstaande aandelen van dit soort fondsen worden uitgebreid.

Wanneer beleggers dit soort participaties kopen, dan is het niet zo gemakkelijk om de belegging weer van hand te doen. Soms wordt er een secundaire markt opgezet om beleggers de mogelijkheid te geven hun participaties te verhandelen, maar deze markten blijken vaak erg illiquide.

De meeste beleggers blijven dan ook zitten totdat de looptijd van het fonds afloopt. De looptijd van een dergelijk fonds kan wel oplopen tot tien jaar, dus een lange horizon is vereist.

Voor- en nadelen

Een voordeel van gesloten fondsen, is dat een belegger direct toegang heeft tot ervaren fondsbeheerders, die zijn gespecialiseerd in een bepaalde markt of regio. Met een gedegen fondsbeheerder zijn hogere rendementen tegen lagere risico’s mogelijk. Volgens vastgoedorganisatie CBRE worden niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen overigens steeds internationaler, omdat institutionele beleggers blijven streven naar meer diversificatie in hun beleggingsportefeuilles.

Desondanks waarschuwt beleggersvereniging VEB dat er in Nederland veel aanbieders van vastgoed-CVs zijn geweest die meer beloofden dan zij waar konden maken. “Bovendien worden soms onverantwoorde risico’s genomen met de financiering”, aldus de VEB.

Geleend geld

Dit ziet ook toezichthouder AFM: “Beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zijn extra risicovol omdat vastgoedfondsen veel gebruik maken van geleend geld van de bank. Tegenover iedere euro die u en andere beleggers inleggen, wordt maximaal nog eens één tot twee euro extra geleend via een hypotheek van een bank.”

Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van uw inleg harder achteruit dan als er geen geld geleend zou zijn. En als het mis gaat, krijgt de bank als eerste schuldeiser als eerst zijn geld terug en is het erg onzeker of u uw inleg terugkrijgt.

Onduidelijkheid over waardebepaling

Verder is de waardebepaling bij een gesloten fonds aan het eind van de rit volgens VEB nauwelijks controleerbaar voor de gemiddelde particuliere belegger. Informatie in het prospectus over de huurprijzen van vergelijkbare panden ontbreekt meestal en de waarde-verminderende invloed van aflopende huurcontracten wordt vaak genegeerd. “Dat kan tegenvallers opleveren als de cv aan het eind van de looptijd moeten worden ontbonden.”

Ook de AFM erkent dat het niet altijd gemakkelijk vast te stellen is of de beheerder van het fonds een reële prijs heeft betaald of ontvangen voor het vastgoed en wie er nog meer hebben geprofiteerd van de aan- of verkoop. De kwaliteit van het vastgoed waarin wordt belegd is bovendien moeilijk te beoordelen voor een gewone belegger.

Kosten

Verder zijn de kosten die een vastgoed-CV maakt vanwege de geringe omvang vaak relatief hoog. Aan oprichtingskosten gaat vaak al 5% tot 10% van het ingelegde kapitaal op. Daarnaast is vaak sprake van forse vergoedingen voor de beheerder en bij de liquidatie.

Een sterk onderschat risico is bovendien dat de looptijd van de huurcontracten vaak samenvalt met de looptijd van de CV, aldus VEB. “Dus als de panden verkocht moeten worden, moeten er ook nieuwe huurders worden gezocht. Dat is een voordeel bij woningen, maar een nadeel bij kantoorpanden en winkels. Veel CV’s bieden daarom in de praktijk vaak een teleurstellend rendement in vergelijking met de grotere vastgoedfondsen.”

Uitstappen

Ook AFM waarschuwt voor de risico’s van beleggen in gesloten vastgoedfondsen, omdat beleggers niet zomaar uit kunnen stappen. “Uw geld kunt u dan niet meer aan iets anders besteden”, aldus de toezichthouder. In slechte tijden is het moeilijk om vastgoed te verkopen en is de kans groot dat verkoop een lagere prijs oplevert dan verwacht. Dit werkt door in de participaties: deze zijn dan ook moeilijk te verkopen of alleen voor een lage prijs.

Lees ook: Beleggen in vastgoed? Dit zijn de opties

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.

Lees meer

  1. Coronacrisis vooralsnog geen vat op woningmarkt
  2. Aantal bezoekers winkelstraten nog ver onder pre-coronaniveau
  3. Babyboomers bedreigen winkelstraten
  4. 'Vraag naar kantoorvastgoed zal juist toenemen'
  5. CBRE: Kantorenmarkt nu weerbaarder dan tijdens kredietcrisis