In de afgelopen vier jaar is het cumulatieve gewicht van de Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen in wereldwijde beursgenoteerde vastgoedaandelen (zoals weergegeven in de GPR 250 Index) gedaald van 21% tot slechts 14%. Grootste oorzaak is de stelselmatige underperformance van de Europese vastgoedaandelen die het slecht doen op de Europese effectenbeurzen.

Indexprovider Global Property Research uit Amsterdam heeft een onderzoek te verricht om meer inzicht te krijgen in de oorzaak van een dergelijke grote verschuiving. Het gewicht van de wereldwijde vastgoedindex GPR 250 Index wordt bepaald door VVMK (de Vrij Verhandelbare MarktKapitalisatie). De belangrijkste factoren die de VVMK beïnvloeden zijn onder meer i) inclusie (opname) in en exclusie (verwijdering) uit de index ii) het prijsrendement en iii) nieuwe aandelenemissies.

De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat volgens GPR de daling van het relatieve gewicht van Europa grotendeels het gevolg is van een cyclische verschuiving in de wereldwijde beursgenoteerde indirecte vastgoedmarkt, dus ook in relatieve termen, Europa blijft aanzienlijk achter tijdens de periode in kwestie. Het relatief lage aantal aandelenemissies in Europa (in vergelijking met de VS) heeft betrekking op deze daling evenals de claimemissies die tegen grote kortingen worden uitgeven die de toegang op de aandelenmarkten beperken. Terugkeren naar het gemiddelde kan echter resulteren in een herstel van Europa als een belangrijk onderdeel van de index.

Het onderzoek richt zich op de periode van 2008 tot 2012. Gedurende deze periode is het aantal Europese aandelen opgenomen in de GPR 250 Index significant gedaald 70 tot 54. Deze daling is grotendeels te danken aan het uit de index halen (exclusie) van minder liquide fondsen. Het resultaat is een geringe daling in VVMK wat met 6% niet significant te noemen is. Ook werd er een daling gezien in het aantal fondsen in Azië en Oceanië, deze verminderde de VVMK respectievelijk met 15% en 6%. In de tussentijd zien we een groeiend aantal vastgoedfondsen uit Afrika en Amerika opgenomen worden in de GPR 250 Index. Dit heeft gevolgen voor de vertegenwoordiging van Amerika met 7%. De dalende koersen van de aandelen in Europa zijn ongetwijfeld een belangrijke factor in de omvang van het aantal exclusies van Europese fondsen zoals hierboven vermeld.

Gebrek aan nieuwe Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen

Andere bepalende factoren die invloed hebben op de Europese VVMK in de wereldwijde index zijn IPO's, secundaire plaatsingen en claimemissies. Er zijn een verontrustend kleinere aantal IPO's in Europa zijn dan in Amerika, Azië en Oceanië. Opvallend is dat 25 van de 28 IPO's hebben plaatsgevonden in Amerika en Azië. Er is aanzienlijk meer kapitaal opgehaald in Amerika bij nieuwe investeerders in plaatsingen.

In vier jaar tijd heeft Amerika € 52 miljard opgehaald ten opzichte van slechts € 6 miljard in Europa. Europa heeft meer dan de andere continenten in gebruik gemaakt van claimemissies: een bedrag van € 9 miljard aan kapitaal is opgehaald bij bestaande investeerders. De uitgifte van aandelen met voorkeursrechten resulteert in een aandelenuitgifte met korting die van invloed is op de verschillende fundamentele waardes en de koers van het aandeel. Als zodanig kunnen claimemissies zelf worden gezien als een belangrijke hindernis voor een grotere aanwezigheid van Europa in de wereldwijde benchmark.

Daling van Europa in wereldwijde benchmark vooral te danken aan prijsrendementen

GPR heeft met dit onderzoek aangetoond dat het afnemende gewicht van Europa grotendeels het gevolg is van de relatief steile dalingen van de aandelenkoersen van de Europese vastgoedfondsen. Europese vastgoedaandelen realiseerde een absolute performance van -41% in de periode 2008-2012. De relatieve underperformance van Europa werd extra versterkt door de positieve rendementen van de vastgoedfondsen in Amerika (deze genereren een positief rendement van 2% op een absolute basis).

We berekenen dat 60 procentpunt van de daling van 21% tot 14% werd toegeschreven aan de relatieve underperformance van de aandelenkoers. De relatieve prestaties in Europa werd grotendeels beïnvloed door de kredietcrisis en daarna de staatsschuldcrisis. Als zodanig hebben de lage rentes nog niet dezelfde gevolgen voor taxaties van direct en indirect vastgoed zoals we dat wel zien in de VS. Een oplossing hiervoor zou leiden tot het herstel van het belang van Europa in de wereldwijde index.

We kunnen concluderen dat de negatieve rendementen in Europa, met een daarmee gepaard gaande positieve stemming in Amerika, de oorzaken zijn van het dalende gewicht van Europa, Azië en Oceanië over de periode 2008 tot 2012. Kortom, de cyclische volatiliteit van de wereldwijde vastgoedmarkt heeft de grootste invloed gehad op het Europese continent.