De vastgoedmarkt blijft in beweging door nieuwe ontwikkelingen. De nationalisatie van SNS zat er al een tijd aan te komen, anders was een faillissement onafwendbaar. Oorzaak: dochter SNS Property Finance, in 2008 nog trots – én duurbetaald – overgenomen van ABN Amro.

Nog verrassender was het bankroet van een aantal CV’s van Hanzevast Capital, nadat de betrokken financier besloot om bij de expiratie van de verstrekte hypotheek deze niet meer te verlengen; ook niet tegen aangepaste marktcondities. Bijzonder, ook omdat in de betrokken CV’s nog steeds eigen vermogen aanwezig was en rente en aflossing, volgens Hanzevast, keurig werden betaald.

In de berichtgeving rond de vermaledijde hypotheekportefeuille van SNS verdedigt de oud-Bouwfonds directie, die begon met deze activiteiten, zich met de stelling dat alleen zaken werden gedaan volgens het Dutch Link principe. Ofwel, er werd alleen zaken gedaan met Nederlandse partijen met een goede naam en faam, en er werden geen buitenlandse avonturen gefinancierd.

Ken uw bank
De drama-projecten zouden dan ook van een latere datum stammen. In het vastgoed geldt het adagium “Ken uw pand, ken uw klant”. Dit geldt niet alleen voor beleggers maar zeker ook voor financiers. Het is duidelijk dat de vastgoedexperts bij SNS bij nader inzien zowel de panden als de klanten niet goed kenden. Maar voor degenen die een financiering hebben geldt ook “Ken uw bank”.

Bij Hanzevast lijkt het hier mis te gaan. De financiering die Hanzevast heeft aangetrokken blijkt te zijn gesecuriseerd waardoor zij de facto met een Engelse tegenpartij te maken heeft. Geen Dutch Link, en dat lijkt Hanzevast, lees haar beleggers, nu te moeten bezuren. Bij een securisatie wordt de verstrekte hypotheek in obligaties doorverkocht aan beleggers, waarbij degenen met de hoogste zekerheid de laagste rente krijgen. De hypotheekverstrekker is dus niet één partij, of een homogene groep, maar onzichtbare beleggers die ook nog allemaal verschillende belangen hebben.

Het enige wat Hanzevast kan doen is zorgen dat een andere partij de financiering gaat verstrekken. Maar er waren al niet zoveel partijen in Nederland in de markt en met het wegvallen van SNS vervalt er weer een. Daar komt ongetwijfeld bij dat de gebouwen die geherfinancierd moesten worden van een zodanige kwaliteit zijn dat niemand deze panden graag wil financieren op dit moment. Zo zakken langzaam alle beleggers in niet-eersteklasvastgoed, van grote genoteerde partijen als Homburg tot de vele maatschappen en CV’s langzaam door het ijs.

Eersteklasvastgoed
De enige partijen die nog overeind staan zijn degenen die beleggen in eersteklasvastgoed. Zij hebben relatief weinig hoeven afwaarderen, kennen überhaupt een lagere financieringsgraad en worden dan ook nog graag gefinancierd. En ja, zij brengen ook een lager aanvangsrendement, maar uiteindelijk is het nog altijd beter om een laag doch stabiel rendement te hebben dan een hoog beoogd aanvangsrendement en uiteindelijke een dramatisch totaalresultaat.

Beleggen in kwaliteit lijkt op lange termijn dan ook te lonen. Helaas wordt dat in hoogtijdagen vaak vergeten. Als je een particuliere belegger een aantal jaren geleden niet minimaal 8% totaalrendement voorschotelde waren ze niet thuis en werd je afgedaan als een zielige speler in de markt. En door alle gebeurtenissen wordt al het vastgoed nu op één grote hoop gegooid. Buitenlanders lachen zich rot. Voor een appel en een ei kunnen ze nu goed renderend vastgoed kopen.

Ik ben benieuwd naar het moment waarop ze dit vastgoed weer van de hand willen doen en wie dan in de rij staan om af te nemen. We weten het allemaal, maar wat is het moeilijk. Kopen als het bloed door de straten stroomt en verkopen als zelfs een taxichauffeur in vastgoed gaat. Maar er breken nieuwe tijden aan in het vastgoed en ik ben ervan overtuigd dat de aankomende jaren weer geld verdiend gaat worden. Iemand anders heeft namelijk het verlies al betaald.