Beursgenoteerde vastgoedfondsen, ook wel REIT’s genoemd, presteren historisch gezien een stuk beter dan privaat vastgoed kort na het einde van een reeks renteverhogingen door de Federal Reserve. Dit blijkt uit een nieuw rapport van Center Square Investment Management.

Cijfers, die teruggaan tot 28 jaar geleden, laten een outperformance zien van beursgenoteerd vastgoed na renteverhogingen door de Amerikaanse centrale bank. Het gaat dan overigens om fondsen die niet primair zijn gericht op kantoorpanden, want daar gaat het dan weer niet zo goed mee.

Forse korting

Center Square merkte op dat REIT’s nu nog tegen een forse korting worden verhandeld ten opzichte van de intrinsieke waarde. De vastgoedsector is dus massaal aan de kant geschoven door beleggers. Vooral het negatieve sentiment rond de kantoormarkt doet de bredere vastgoedmarkt niet goed.

“Op dit moment worden REIT’s tegen een significante korting verhandeld ten opzichte van de bredere beurzen en ook ten opzichte van niet-beursgenoteerd vastgoed”, aldus strateeg Uma Moriarity van Center Square tegenover Commercial Observer. “Als de rentes omhooggaan, worden REIT’s op de beurs afgestraft. Dit gebeurde vorig jaar al, toen presteerden de fondsen ook al slecht.”

Commercieel vastgoed heeft vooral last van het snelle tempo waarin centrale banken de rentes verhogen. Zo verhoogde de Fed de rentes maar liefst negen keer in veertien maanden, wat de snelste verhoging markeert in veertig jaar. Ook de Europese Centrale Bank maakt vaart met renteverhogingen, om de hoge inflatie in te dammen.

Fed last pauze in

De hogere rentes leiden tot lagere waarderingen van vastgoed. Afgelopen week besloot de Amerikaanse centrale bank echter een pauze in te lassen in het verhogen van de rentes. En dat is een periode waarin REIT’s het historisch gezien beter doen dan privaat vastgoed en de bredere beurzen.

“In de vier rentecycli van de afgelopen drie decennia laten REIT’s een outperformance zien na het einde van de verkrappingscyclus”, aldus Center Square. “Dat is ook best logisch. In tijden van hogere rentes willen beleggers minder betalen voor rentegevoelige aandelen als vastgoed, maar als het regime verandert, dan zorgt de korting die ontstaat voor een aantrekkelijk instapmoment.”

Center Square keek naar het renteklimaat in de periode 1995 tot eind 2018 in combinatie met de ontwikkelingen van de S&P 500 en de NFI-ODCE, een index die de grootste private vastgoedfondsen volgt.

Kantorenmarkt te hard afgestraft

Onder meer het verslechterde sentiment rond kantoren lijkt de bredere vastgoedsector nu nog te treffen. Dit is ondanks het feit dat de kantorenmarkt goed is voor slechts 3% van de gehele vastgoedmarkt, die vooral bestaat uit onder meer zorgvastgoed, residentieel vastgoed en industrieel vastgoed. Door de coronacrisis zijn meer mensen gaan thuiswerken, waardoor de vraag naar kantoorruimte fors terugliep.

Volgens strategen van Center Square zijn beleggers wel erg negatief over de kantoormarkt. “Beursgenoteerde vastgoedfondsen, met ook kantoren in de portefeuille zijn wel erg hard afgestraft. Er zal altijd een vraag blijven naar hoogwaardige kantoorpanden op relevante locaties.”