Als er negatief over fondsenaanbieders wordt gesproken is dat meestal omdat positieve rendementen uitblijven of, nog erger, omdat het ingelegde geld is verdampt. Als het laatste aan de orde is, heeft de financierende bank allang haar bedongen zekerheden uitgewonnen en hebben schuldeisers al serieuze actie ondernomen, bijvoorbeeld door beslaglegging.

Maar hoe zit het met de serieus gedupeerde: de belegger? Die kan slechts wachten op het slechte nieuws van beslag, negatief eigen vermogen, ingetrokken AFM-vergunningen of liquidatie van het fonds. Kan zo'n belegger er zelf voor zorgen dat hij beter slaapt? Jazeker! 

De markt van vastgoedbeleggers is versnipperd; zij hebben geen platform waarin hun belangen zijn gebundeld. Elke individuele belegger moet er zelf achter zien te komen hoe hij moet beoordelen of het door de fondsenbouwer gepresenteerde rendement-risico profiel van de belegging wel adequaat tot stand gekomen is.

Glazen bol

Is de onderliggende analyse juist en volledig? Bij gebrek aan gespecialiseerde kennis bij de belegger en door de absentie van goede informatie, grijpt de belegger te vaak naar de glazen bol. Dat is niet nodig.

Er is weinig literatuur over selectiecriteria voor vastgoedfondsen. Prospectussen puilen uit van verwijzingen naar vermeende kwaliteiten van de fondsaanbieder zelf en vallen op door de afwezigheid van verwijzingen naar onafhankelijk onderzoek. In enkele gevallen wordt verwezen naar een aanprijzing van een beoordelaar die door de fondsenbouwer zelf wordt betaald, waarmee je vragen kunt stellen bij de onafhankelijkheid.

Voor rating agencies zijn vastgoedfondsen vanwege hun illiquiditeit niet interessant genoeg om te beoordelen. Hoewel, onlangs heeft het Duitse rating agency Scope de Nederlandse markt betreden met hun beoordeling van vastgoedfondsen. De onderliggende analyses zien er gedegen uit en het eindoordeel wordt uitgedrukt in een eenvoudig rapportcijfer.

Vastgoedindex

Een goed initiatief, hoewel het beeld daarmee natuurlijk nog niet volledig is. Zo heeft ook het track record van de fondsenbouwer een belangrijke voorspellende waarde, evenals de gehanteerde fee-structuur. Bestuurders die zelf beleggen in het fonds zijn niet alleen meer gedreven maar ook succesvoller.

Voorts zijn de fondsstructuur en het besturingsmodel van grote invloed op de prestaties van het vastgoedfonds. Deze en nog meer aspecten komen niet altijd terug in beoordelingen van vastgoedfondsen. Sowieso is er nog geen sprake van een dynamische onafhankelijke beoordeling van vastgoedfondsen. Concreet lijkt er ruimte te zijn voor het opzetten van een goede en toegankelijke vastgoedindex voor fondsen, zodat beleggers dynamisch kunnen beoordelen hoe hun vastgoedfonds scoort. 

Het is goed om te merken dat enkele fondsenbouwers al hebben laten weten best mee te willen werken aan zo'n initiatief. De komende weken en wellicht maanden zullen uitwijzen of dit defensieve uitspraken zijn of dat sprake is van oprechte compassie met vastgoedbeleggers.