Niet lang geleden opperde een fondsenbouwer van formaat dat samenwerking met soortgenoten een goed idee zou zijn. Zonder meteen duidelijk te maken voor wie nu eigenlijk en waarom. 

Het positieve is dat fondsenbouwers alles willen doen om het hoofd boven water te houden, ook door vernieuwend te denken. Het doen is helaas nog niet van de grond gekomen. Het doel van krachtenbundeling  van fondsen lijkt niets anders te zijn dan het opschalen van omvang en activiteiten waardoor de absolute marge op de beheerfee stijgt en, hopelijk, ook de (her)financieringspogingen slagen omdat de vastgoedmix kwalitatief beter wordt.

De vernieuwingsdrift blijft nu steken op het verhuren van werkplekken per dagdeel of per uur, simpelweg omdat de traditionele kantorenmarkt op instorten staat. Langjarige huurcontracten zijn in de kantorenmarkt zeldzaam, terwijl door het nieuwe werken en inkrimping van het personeelsbestand de vraag naar kantoormeters afneemt. Niet vreemd dat korte verhuur toeneemt.

Op omvallen
Woningbeleggers hebben andere problemen en moeten dus ook met andere oplossingen komen. Veel hangt af van het (prijs)segment waarin de woningen worden aangeboden. Tot nu toe claimen woningbeleggers vooral hulp van de overheid en lijkt vernieuwing nog ver weg. Winkelfondsen zijn gewend om te denken en te handelen vanuit doelgroepen en daardoor spelen zij doorgaans sneller en beter in op nieuwe omstandigheden. Zo wordt bijvoorbeeld leegstand met tijdelijke winkels opgevuld en worden lege winkels als advertentieruimte uitgebaat.

Het lijkt erop dat de innovatiekracht van fondsenbouwers nog op stoom moet komen. Als dit niet snel gaat zullen er fondsen omvallen. Beleggers zouden moeten kunnen beoordelen of en zo ja, in welke mate fondsenbouwers erin slagen om de huuropbrengsten te verhogen en de kosten te verlagen. Dit lijkt logisch, maar dat is het zeker niet. Doorgaans stijgen de huuropbrengsten terwijl tegelijkertijd de ontvangsten relatief dalen vanwege toegekende huurincentives.

Dit betekent dat de marktwaarde van het vastgoed niet verder zal dalen maar dat het fonds bij de financierende bank in een defaultpositie raakt omdat de rente en aflossingsverplichtingen niet betaald kunnen worden door een liquiditeitstekort. Dit vertellen de fondsenbouwers vaak niet. Met kostenverlaging worden zeker niet alleen de eigenaarslasten (instandhoudingskosten van het gebouw) maar ook de servicekosten (energie, schoonmaak, beveiliging) bedoeld.

Adequaat rapporteren
Dit laatste verdient een toelichting. Het verlagen van de servicekosten reduceert op korte termijn de fee van de fondsenbeheerder omdat hij deze servicekosten met een winstopslag doorbelast aan de gebruiker/huurder. Echter, de huurder ziet zijn huurlasten niet dalen als de servicekosten (inclusief de genoemde winstopslag) afnemen. Fondsenbeheerders zien dit fenomeen als een ‘contradictio in terminis’; wat goed is voor de huurder is niet in het belang van de fondsenbeheerder. Hierdoor prijst de fondsenbouwer zichzelf op de langere termijn uit de markt.

Het zou goed zijn als beleggers de fondsenbouwers zouden kunnen uitdagen om het operationeel resultaat van het vastgoed en tegelijkertijd de kasstromen te verbeteren. Alles begint met het adequaat rapporteren aan beleggers; hoe ontwikkelen opbrengsten en kosten zich, uitgesplitst naar vastgoedgerelateerde en fondsgerelateerde kosten en hoe ontwikkelen de kasstromen zich?

Niet op een algemeen niveau, maar op een gedetailleerd niveau, zodat beleggers zich een mening kunnen vormen over de prestaties van de fondsbeheerder. Dat is wat beleggers willen zien. De vraag is of fondsenbouwers deze informatie wel willen tonen en of ze dat echt kunnen.