In 2050 moet de Nederlandse economie - en dus ook de vastgoedmarkt - volledig draaien op herbruikbare grondstoffen. Het nieuwe kantoor van Triodos geeft een mooi inkijkje hoe dat eruit zal zien.

Onlangs werd het nieuwe kantoor van Triodos in Driebergen-Zeist opgeleverd. Uniek aan het ontwerp is dat het gebouw volledig remontabel is. Alle onderdelen en materialen kunnen worden hergebruikt. Hiervoor zijn maar liefst 165.312 schroeven gebruikt. Tegenover Cobouw sprak architect Thomas Rau van RAU Architecten dan ook van 'losgoed' in plaats van vastgoed. Daarmee is sprake van een wereldprimeur.

Het gebouw geeft een mooi inkijkje in de toekomst. Want in 2050 moet de Nederlandse economie volledig draaien op herbruikbare grondstoffen. Dat heeft ook onmiskenbaar gevolgen voor de vastgoedsector, want met 250 m iljoen ton is de bouwsector verantwoordelijk voor ongeveer de helft van het totale grondstoffenverbruik in Nederland.

Wat houdt circulair bouwen in?

Bij circulair bouwen is het de bedoeling om bij de bouw van woningen en kantoren zoveel mogelijk materialen te hergebruiken die eerder al ergens anders voor zijn ingezet, zoals bakstenen, metaal, beton, dakpannen, ramen en isolatiemateriaal. Dit moet het gebruik van grondstoffen terugdringen en ervoor zorgen dat het maximale uit gebouwen wordt gehaald.

Deze ambitie leidt onherroepelijk tot een compleet andere manier van werken. Zo moeten de opdrachtgever en de architect al bij het ontwerp nadenken over het eind van de gebruiksduur, bijvoorbeeld door gebruik te maken van materialen die goed kunnen worden gerecycled of door te werken met demontabele onderdelen.

Een mooi voorbeeld hiervan, naast het kantoor van Triodos, is het basketbalstadion dat werd gebruikt tijdens de Olympische Spelen in Londen. Bij het ontwerp is al bedacht dat het stadion helemaal uit elkaar gehaald zou worden en elders opnieuw weer opgebouwd. Ook werd het stadion gebouwd met hergebruikte materialen.

Een ander staaltje innovativiteit was het People's Pavilion, een paviljoen dat vorig jaar tijdens de Dutch Design Week in Eindhoven was neergezet. Dit gebouw bestond volledig uit geleende materialen, zoals heipalen, houten balken, verlichting en het glazen dak. Alle materialen werden na afloop ongeschonden teruggeleverd aan de eigenaren, waardoor er niet in is geboord, gelijmd, geschroefd of gezaagd.

Uniforme afmetingen

Een andere slimme manier om materialen een langere levensduur te geven is door ervoor te zorgen dat alle onderdelen dezelfde afmetingen hebben, zodat ze in een ander gebouw zonder aanpassingen opnieuw kunnen worden gebruikt.

Zo zijn de raamkozijnen van de vergaderruimten in het circulaire paviljoen Circl van ABN Amro afkomstig uit een oud kantoor van Philips.

Ook het logistieke proces zal op de schop moeten. Er moet voldoende opslagruimte zijn voor herbruikbare materialen en vraag en aanbod moeten goed op elkaar worden afgestemd. Sloopbedrijven worden daarmee omgevormd tot grondstoffenbanken.

Innovaties

Circulair bouwen vraagt ook om innovaties. Nu al wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van bakstenen van gerecycled bouwafval, tapijt van gerecyclede visnetten en isolatiemateriaal van herbruikbaar katoen. Maar om volledig circulair te kunnen werken, is nog meer innovatie nodig.

Dit brengt voor investeerders de nodige risico's met zich mee. Om deze te beperken, is een goede samenwerking tussen verschillende partijen cruciaal. Bedrijven zullen informatie over gebruikte materialen en producten met elkaar moeten delen. Ook inzet van big data kan helpen om grote stappen te zetten.

Compleet nieuw bedrijfsmodel

Verder moeten we rekening houden met compleet nieuwe bedrijfsmodellen, zo blijkt uit eerder onderzoek van het Economisch Bureau van ING.

Leveranciers zullen meer diensten gaan leveren, in plaats van producten. ING noemt als voorbeeld een liftenleverancier die geen liften meer verkoopt, maar verhuurt en garant staat voor een aantal liftbewegingen. Bedrijven betalen voor het gebruik van de lift en hoeven dus niet meer zelf in een lift te investeren.

Deze constructie leidt op kortere termijn tot een lagere omzet, omdat de verkoopcijfers dalen. Ook is een grote voorfinanciering nodig. Maar op daar staat wel een voorspelbare cashflow tegenover, door inkomsten uit verhuur, reparaties en onderhoud.

Vastgoed: niet alles zal meer draaien om locatie

Ook vastgoedbedrijven zullen hun investering op een andere manier benaderen. De waarde van vastgoed wordt nu vooral geassocieerd met de prijs van de locatie en het verschil tussen de huuropbrengsten en exploitatiekosten.

Maar in de circulaire economie wordt ook gekeken naar de waarde van de gebruikte grondstoffen. Restproducten die nu nog waardeloos lijken, kunnen dan plotseling heel waardevol zijn. Niet voor niets zei Rau tegen Cobouw: 'In de wereld van losgoed bestaat het begrip waardeloosheid niet meer.'

Vastgoedbeleggers zullen bovendien rekening moeten houden met een langere beleggingshorizon.

Pilots

Of circulair bouwen een succes wordt, hangt grotendeels af van de vraag of fabrikanten, kennisinstituten, vastgoedbedrijven, bouw- en sloopbedrijven in staat zijn om die omslag te maken en goed met elkaar samen te werken. Er vinden wel diverse pilotprojecten plaats, om het circulair bouwen in de vingers te krijgen. Die moeten de hobbels en kinderziekten in kaart brengen.