Matthias Naumann, hoofd Europese alternative strategy en real assets van Deutsche AM, ziet een toenemende aandacht van beleggers voor directe vastgoedbeleggingen. Die populariteit kan hij wel begrijpen. "Voor het veiligste vastgoed betalen beleggers tegenwoordig een aanvangsrendement van 3,5% per jaar. In historische context lijkt dat niet veel, maar het is aanzienlijk meer dan wat obligaties op dit moment opbrengen. Voor defensieve beleggers die op zoek zijn naar inkomen is direct vastgoed daarom aantrekkelijk."

Daarnaast zat vastgoed lange tijd in het verdomhoekje. Nu steeds meer beleggingshuizen hun advies voor vastgoed hebben verhoogd, stroomt er automatisch meer geld naar de vastgoedmarkt." Deutsche AM heeft thans voor beleggers 15 miljard euro in direct vastgoed uitstaan.

De laatste jaren beleefden beleggers in direct vastgoed gouden tijden met rendementen die richting de 15% gingen. Dalende rentes en stijgende vastgoedprijzen dreven de rendementen omhoog. Naumann: "De torenhoge rendementen op Europees vastgoed verwachten we de komende tijd niet te halen." Een prijscorrectie ligt in een aantal vastgoedmarkten, zoals Londen, op de loer. Selectie is meer dan ooit key.

Sweet spots

Wat zijn de sweet spots? Naumann begint te vertellen. Duitsland, Nederland, Scandinavië maar ook delen van Frankrijk en Spanje bieden volgens Naumann nog altijd goede beleggingskansen. In de noordelijke landen is Deutsche AM met name positief over de wat goedkopere kantoren in stedelijke gebieden. Die zijn gewild bij start-up's en techbedrijven. "De huren zijn niet te hoog en de werknemers, die graag de fiets pakken naar hun werk, vinden in de buurt alle voorzieningen die ze nodig hebben."

Naast kantoren heeft Naumann, vanwege de solide cash flow, zijn zinnen gezet op logistiek vastgoed. Door de economische opleving is daar meer vraag naar. Daarnaast profiteert logistiek vastgoed van de toename van e-commerce en de urbanisatietrend. “De vraag naar logistiek overstijgt het aanbod. Er wordt ook te weinig van gebouwd, omdat projectontwikkelaars meer aandacht hebben voor het bouwen van woningen," aldus Naumann. Volgens hem is logistiek vastgoed in met name Frankrijk, Italië en Spanje aantrekkelijk. "Terwijl in Nederland en het VK  e-commerce al goed is voor 15% van de totale winkelomzet, loopt bijvoorbeeld Italië met een magere 5% daar flink bij achter. Er is in de zuidelijke Europese landen nog een hele inhaalslag te maken."

Ook blijft Deutsche AM natuurlijk investeren in appartementen. Naumann: "Die zijn vooral vanwege het defensieve karakter interessant, want de rendementen zijn de laatste tijd stevig afgenomen." Dat geldt bijvoorbeeld voor een aantal steden in Duitsland waar de prijzen van woningen explosief zijn gegeven. Maar, zo zegt Naumann: "Beleggen in direct vastgoed is een echte langetermijninvestering. Dat dempt de risico’s. Wij gaan ook voor Duitse woningen niet voor de korte ritjes. Omdat er een enorm tekort bestaat aan Duitse appartementen is het risico op leegstand gering."

No go area

Deutsche AM is momenteel underweight in de Britse vastgoedmarkt. "Door de onzekerheid die de Brexit met zich meebrengt, zijn we teruhoudend met nieuwe beleggingen. We verwachten dat de kantorenmarkt in London de komende 12 maanden te maken krijgt met een prijscorrectie tot 25%. Op dit moment pompen alleen Aziaten nog geld in die markt. Maar de huren staan op het punt te gaan dalen. Als ook grote bedrijven de City verlaten kan er een negatief sentiment ontstaan." Naumann houdt zijn kruit voorlopig droog als het gaat om Parijs. "Binnen een aantal weken weten we immers wie de nieuwe Franse president is."

De laatste vastgoedadviezen van Deutsche AM

Klik op de afbeelding voor een grote versie