Het wordt voor vastgoedfondsen steeds aantrekkelijker om voor crowdfunding te kiezen wanneer zij geld van beleggers willen aantrekken.

Dit stelt oprichter Dries Voesenek van Crowdestate, een beleggingsplatform voor vastgoed. Maar de sector zelf is er helemaal niet over te spreken. Volgens Voesenek is het opzetten van een vastgoedfonds vaak een tijdrovend proces en zijn er hoge structurerings- en marketingkosten.

Bovendien speelt de mogelijke komst van aangescherpte regels omtrent vergunningen voor beleggingsobligaties de vastgoedfondsaanbieders niet in de kaart, aldus Voesenek.

Op dit moment kunnen fondsaanbieders die obligatiebeleggingen aanbieden van onder de 2,5 miljoen euro in aanmerking komen voor bepaalde vrijstellingen, waardoor zij niet hoeven te beschikken over een vergunning en een door de Autoriteit Financiele Markten goedgekeurde prospectus.

Door een nieuw wetsvoorstel kan dit evenwel binnenkort veranderen. Zo introduceert het wetsvoorstel een vergunningplicht voor de beheerder van beleggingsobjecten.

Er mogen dan geen beleggingsobjecten of beleggingsobligaties worden aangeboden zonder dat er een beheerder is die een vergunning heeft.

Bekend terrein

Verder bevat het onderhavige wetsvoorstel bepalingen die in sommige gevallen verplichten een bewaarder aan te stellen. “Deze nieuwe toezichteisen zullen zwaar drukken op de relatief kleine aanbieders van beleggingsobligaties, die voorheen nog zonder toezichtkosten konden opereren,” aldus Voesenek.

“In het vooruitzicht zal het een stuk minder aantrekkelijk zijn om op dezelfde wijze participaties uit te geven.” Voesenek stelt dat het door de volwassenwording van de crowdfundingmarkt een stuk eenvoudiger is geworden om een grote groep aan investeerders aan te spreken.

Bovendien zou het online financieren van een project via crowdfunding vele malen gemakkelijker zijn, ondanks dat het structureren en de emissie van een traditioneel vastgoedfonds voor de gevestigde orde bekend terrein is.

Kleinere bedragen

“Niet alleen bespaart [geld ophalen via crowdfunding] veel kosten, de onderneming kan zich ook meer focussen op haar kernactiviteiten. Denk daarbij aan de acquisitie, beleggen, ontwikkelen en beheren van onroerend goed”, aldus Voesenek.

Toch zijn veel vastgoedpartijen nog niet overtuigd van de mogelijkheden van crowdfunding, hoewel sommige wel positief zijn over deze vorm van financieren. “Crowdfunding biedt een sympathieke manier om projecten te financieren met kleine bedragen,” aldus CEO Taco Ulrich van vastgoedfondsaanbieder Westplan.

“Juist door de kleine bedragen is er een lage barrière om kapitaal behoevende ondernemingen te steunen.” Maar daar ligt volgens Ulrich ook meteen het probleem.

Minder kennis belegger

Crowdfunding trekt hierdoor een andere doelgroep aan dan de investeerders die vastgoedfondsen doorgaans bereiken, zo is Ulrich van mening. “Ons standpunt is dat wanneer de investeringsbedragen zo laag zijn als bij crowdfunding, dit een heel ander type investeerder met zich meebrengt. Een investeerder met minder know how.”

Westplan stelt graag professionele beleggers aan zich te binden, die beter in staat zijn om risico’s in te schatten. Een investeerder die zich goed verdiept in de beleggingspropositie.

“Maar als iemand iedere keer investeert met kleine bedragen, dan is het niet haalbaar om iedere keer weer in de materie te duiken”, aldus Ulrich. “Iemand die weinig kennis heeft van aandelen, zou ook niet zelf losse aandelen moeten kopen. Een beleggingsfonds is misschien een duurdere optie, maar is dan evenwel een betere keuze voor dit soort beleggers.”

Beursgenoteerd vastgoed alternatief

Ook CEO Frits Panhuyzen van SynVest is erg terughoudend voor het inzetten van crowdfunding voor de financiering van vastgoed. Met vastgoedcrowdfunding wordt volgens Panhuyzen vaak de mogelijkheid geboden om met kleine bedragen in te stappen in een project met korte looptijd en slechts een pand in de portefeuille.

“Dan bent u samen met nog zeshonderd andere beleggers in het bezit van een studentenhuis. De vraag is of u daar blij van moet worden.” Volgens Panhuyzen is er bij vastgoedcrowdfunding weinig spreiding.

“Waarom zou een investeerder die met kleine bedragen wil investeren in vastgoed, dan niet kiezen voor een beursgenoteerd fonds?”, zo vraagt de topman van Synvest zich af.

Eigenaar platform

Panhuyzen blijft met meer vragen zitten, bijvoorbeeld hoe de vergunningen zijn geregeld, in welke mate de Autoriteit Financiële Markten toezicht houdt en wat er met een pand gebeurt als deze na vijf jaar niet verkocht kan worden.

“Misschien is het pand zelfs al verkocht tegen de tijd dat het crowdfundingproject volledig gefinancierd is.” De projecten die op Crowdestate worden aangeboden geven hier geen duidelijkheid over.

“Bovendien is niet duidelijk wie er precies achter het platform zit, hoe het verdienmodel van het platform in elkaar zit en wie het beheer van het pand regelt”, aldus Panhuyzen. De genoemde voordelen als lagere structurerings- en marketingkosten doen de topman weinig.

Toverwoord

“Deze kosten zijn er niet voor niets. De markt wilde meer toezicht op vastgoed en dat kost geld, maar is evengoed heel belangrijk.” Synvest zegt in het afgelopen jaar ook benaderd te zijn geweest door diverse partijen die de Amsterdamse vastgoedfondsaanbieder wilde betrekken bij crowdfunding.

“Maar toen de kritische vragen kwamen, heb ik hier niets meer van gehoord.” Volgens Panhuyzen is vastgoedcrowdfunding vooral een toverwoord.

“Als de rentes verder stijgen, dan is vastgoedcrowdfunding geen lang leven beschoren.”