Particuliere beleggers in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen worden na het storten van hun spaargeld niet zelden in het donker achtergelaten. Na het lezen van het glossy prospectus waarin glimmende rendementen worden voorgespiegeld en (onbewust?) rookgordijnen worden opgetrokken, gaan beleggers al snel overstag en storten een veelvoud van 50.000 euro op de bankrekening van zo'n fonds.

Feitelijk voor een groot gedeelte op de bankrekening van de initiërende fondsmanager zelf, in de vorm van de plaatsingsfee. Initiator blij en belegger blij, maar of dat laatste ook zo blijft is allerminst verzekerd in deze economisch barre tijden. De plaatsingsfee is sowieso al verdwenen en het kan ook zo maar gebeuren dat het exploitatierendement lager uitvalt dan de spaarrente of zelfs negatief wordt en dat het indirecte rendement bij verkoop om te huilen is.

Veel beleggers in dit soort fondsen hebben het voorgespiegelde rendement nog nooit daadwerkelijk gezien. Een aantal is inmiddels naarstig op zoek naar de uitgang van het vastgoeddoolhof, liefst met hulp van de fondsmanager, maar die is zelf vaak óók  - gehinderd door zijn eigen rookgordijnen - op zoek naar de uitgang.

Jackpot valt bij plaatsing

Is dit erg of is valt dit onder het kopje eigen-schuld-dikke-bult, omdat de belegger door de bomen het bos maar had moeten zien? De vermeend professionele belegger wordt immers geacht te weten waar en bij wie hij instapt, zodat preventieve hulp van bijvoorbeeld toezichthouder AFM niet noodzakelijk wordt geacht.

De initiator zweet vooral op het verfraaien van het prospectus omdat bij plaatsing de jackpot valt. Daarna is de lol eraf omdat het grote geld nu eenmaal niet wordt verdiend tijdens de exploitatiefase van het vastgoed; en voor de geringe beheerfee moet nog gewerkt worden ook. Het wordt pas weer leuk bij verkoop van het vastgoed, dan valt de tweede hoofdprijs. Althans, in de hoogtijdagen was dat zo.

Dat is nu vaak het beeld: de aanbieder moet het vooral hebben van de start en finish van een project, terwijl de belegger in de tussenliggende jaren vaak met grote vraagtekens boven zijn hoofd zit. Kan een fondsenbouwer de betalende en nu vaak balende belegger beter van dienst zijn? Via de STV doen zij serieus hun best, maar het is de vraag of dit snel genoeg gaat en transparant genoeg is.

Waarom geen maandrapportage?

Is het zo moeilijk om de belegger van relevante informatie te voorzien zodat hij weet wat er met zijn inleg gebeurt? Welke belemmeringen staan het fondsmanagement in de weg om simpele huurprikkels , zoals gegeven kortingen op de vraaghuur en financiële bijdragen aan inrichtingskosten, transparant te tonen, om maar wat te noemen? Waar blijven de kasstroomoverzichten, balansen en relevante details uit huurcontracten?

Waarom wordt het verdienmodel van het fonds niet adequaat toegelicht zodat de belegger kan zien wat de bestuurders van fondsen beweegt en motiveert? Waarom wordt niet maandelijks (of wekelijks) gerapporteerd hoe het fonds heeft gepresteerd en waarom wordt niet proactief verteld of de verwachtingen nog wel zullen uitkomen?

Die roep van beleggers om meer transparantie bezorgt de fondsmanager vooralsnog transpiratie.  Maar ze zullen er toch aan moeten. Op naar transpirantie!