Einde van het zelfreguleringtijdperk

De AFM neemt taken van de STV over, maar heeft de toezichthouder net zoveel expertise om dat te doen?

Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) moest vorm geven aan zelfregulering in de vastgoedsector om aanvullende regelgeving te voorkomen. De stichting is daar niet in geslaagd en houdt dit jaar op te bestaan. “Maar we hebben zeker niet gefaald.”

In 2006 wordt de stichting opgericht door vijf aanbieders van vastgoedfondsen, waaronder Hanzevast, Westplan en Annexum. De drijfveer: een instituut ontwikkelen dat vorm moet geven aan zelfregulering in de branche. Dat zal het besmeurde imago van fondsenaanbieders wegnemen, zo is de overtuiging.  

Uitbreiding van werkzaamheden
De STV richt zich in het daaropvolgende jaar enkel op het toetsen van prospectussen die niet verplicht door de AFM gekeurd hoeven worden. Fondsen waarvoor dus meer dan vijftigduizend euro per participatie wordt gevraagd. “De vijf initiatiefnemers besloten dat we ons enkel moesten richten op toetsing,” zegt STV-directeur John Kuik. “Op enig moment hebben we een gedragscode opgesteld voor aanbieders, maar het model hiervoor werd niet veel later integraal overgenomen door branchevereniging ForumVast. De STV heeft niet de wettelijke bevoegdheid om overtredingen te toetsen of met sancties te komen. De stichting kan alleen royeren, maar niet op basis van een gedragscode. Dit valt niet goed vast te stellen door ons.”   

Door de jaren heen wordt er door de stichting overlegd of uitbreiding van werkzaamheden niet tot de opties moet behoren. “We hebben zeker wat beperkingen gevoeld. Een prospectus kan aan onze eisen voldoen, maar of de aanbieder vervolgens nakomt wat deze belooft, is nog maar de vraag. Is het object daadwerkelijk aangekocht? Is de beoogde omvang van de portefeuille behaald? De bij de stichting aangesloten aanbieders vonden het niet nodig dat we ons over dit soort vragen gingen buigen.”

Nieuwe regelgeving
De wetgever is echter niet van plan om het verder over te laten aan zelfregulering. Medio 2013 zal daarom de AIFM-richtlijn in werking treden, waarbij de AFM ook prospectussen gaat toetsen voor hogere participatiebedragen dan vijftigduizend euro. Daarmee is de doelstelling van de STV – om aanvullende regelgeving overbodig te maken – niet behaald. Maar gefaald heeft de stichting zeker niet vindt Kuik. “Het is een beweging vanuit Brussel geweest. De nieuwe regelgeving is niet bedacht door de AFM, maar door het Europese Parlement. We kunnen de invoering ervan niet tegenhouden.” 

De AFM neemt de taken van de STV over, maar heeft de toezichthouder net zoveel expertise om dat te doen? Kuik vindt van niet. Sterker nog: de STV kan het beter. “De AFM toetst erg formalistisch, bijna op punten en komma’s. Wij hebben altijd wat meer inhoudelijk getoetst: waar zitten de loopholes? We keken naar de manier waarop iets is opgeschreven in het prospectus. Een aanbieder kan misbruik maken van vage of niet beschreven zaken. Ik denk dat het na toetsing van de STV voor een aanbieder moeilijker wordt om iets te doen wat niet in het belang van beleggers is, omdat deze wordt gedwongen om bepaalde dingen op te schrijven. Zodat hij niet kan zeggen: het stond er niet in, dus het mocht. Als iets niet verboden is wil de belegger dat lezen, zodat hij weet dat hij op bepaalde gebieden zijn geld geeft aan het Wilde Westen.”

Waar gaat het mis?
De STV heeft wel aangeboden om de toetsingsactiviteiten van de AFM over te nemen, maar zag dat niet zitten: “Of ze het niet willen of niet mogen uitbesteden blijft voor ons een vraag.”

Kuik vindt dat de AFM nog veel te leren heeft over de vastgoedsector, met name over hoe en waarom iets misgaat in de branche. Kom dit door de markt of door een verkeerde beheerder? “Het moet beginnen met een andere beeldvorming over de sector. De AFM zet aanbieders vaak weg als bandieten. Dat noem ik naargeestig, want zo ernstig is het ook weer niet. Bij toetsing zit ook een stukje gevoel. Er is overleg nodig met de aanbieder om een prospectus te toetsen en uit communicatie met deze persoon merk je of de aanbieder recht door zee is of niet. Dat staat los van strafrechtelijke toestanden of fraude.” 

Kortom: ruikt het goed? “Wij hebben daar een redelijke neus voor gekregen, maar de AFM heeft dat – zeker met de houding die de toezichthouder uitstraalt – niet.”  

Grote successen
Het initiatief is volgens Kuik dus niet mislukt, omdat de nieuwe regelgeving vanuit Brussel gewoonweg niet was tegen te houden. Over de grote successen moet hij alleen even nadenken. “We hebben van tijd tot tijd gevraagd aan aangesloten huizen of de plaatsing van een emissie makkelijker is geworden na onze toetsing. Daaruit blijkt dat het ze een beetje heeft geholpen om beleggers over de streep te trekken, maar een AFM-toetsing heeft altijd zwaarder gewogen. Dat verbaast mij niet, want de AFM toetst op grond van wet en heeft sanctiemaatregelen. Wel hoor ik dat fondsenaanbieders na toetsing van de STV vonden dat de kwaliteit van hun prospectus verbeterde. Zij weten nu beter hoe zij een prospectus kunnen opstellen. Daar hebben wij aan bijgedragen.”

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.