Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, een beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Met haar activiteiten wil DoubleDividend Management een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement. Marian Hogeslag is portefeuillemanager van het vastgoedaandelenfonds. In 2004 is Marian ActivInvestor gestart, dat in 2014 is gefuseerd met DoubleDividend, daarvoor werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.

Corio-overname: prima deal

Klépierre neemt Corio over. Aandeelhouders Corio krijgen een mooie prijs en Klépierre kan verder focussen op grote winkelcentra.

Al een tijdje waren er geruchten in de markt maar eindelijk kwam dan toch het langverwachte nieuws naar buiten: Corio wordt overgenomen. En wel door Klépierre, een Franse vastgoedspeler actief in winkelcentra die vooral gelegen zijn in Frankrijk en Scandinavië.

Voor de particuliere belegger die graag in Nederlandse beursgenoteerde vastgoedondernemingen belegt kan weer een partij van de lijst worden gestreept. Maar niet getreurd. Hiervoor in de plaats krijgt u aandelen in Klépierre. Weliswaar genoteerd in Frankrijk maar deze speler heeft u zeker meer te bieden dan uitsluitend Corio.

Zoals u weet lag Corio al een aantal jaren onder vuur. Een dure, niet succesvolle, overname van een portefeuille in Duitsland en een zwak management dat haar organisatie niet onder controle heeft. Tel daar bij op de financiële crisis en moeilijke retailmarkten in onder meer Nederland, Spanje en Turkije en het plaatje is compleet.

Waarom deze fusie?

Als er een fusie wordt aangekondigd krijg je eigenlijk altijd hetzelfde verhaal te horen, ongeacht in welke industrie die plaatsvindt. Aanvullende markten, synergiën en tegemoetkomen aan de wensen van je klanten.

Dat veel fusies uiteindelijk niet succesvol zijn heeft vooral te maken met cultuurverschillen en het te duur aankopen.

Continentaal Europa

Door deze overname is Klépierre in staat om haar portefeuille van winkelcentra in continentaal Europa te laten toenemen en dan ook nog vooral in landen waar zij niet tot nauwelijks actief is.

Een andere belangrijke reden is (schijnt te zijn!) dat grote winkelketens het liefst uitbreiden met één favoriete aanbieder van in dit geval winkelruimte. Vooral Duitsland is interessant voor winkelketens en daar was Klépierre nog niet actief maar Corio wel.

De nieuwe combinatie heeft 182 winkelcentra die 21 miljard euro waard zijn (afgerond Nederland 9%, Frankrijk 39%, Scandinavië 17%, Italië 16%, Spanje 6%, Duitsland 5% en Turkije/Griekenland/Oost-Europa 8%). Klépierre kan inderdaad claimen de grootste continentale speler te zijn die uitsluitend belegt in winkelcentra.

Unibail-Rodamco (ook een mooi voorbeeld van een overname door een Franse partij van een Nederlandse speler) is weliswaar groter in omvang, een kleine 34 miljard euro, maar de portefeuille bestaat voor 80% uit winkelcentra. De resterende 20% zit in kantoren en evenementen- en congrescomplexen.

Aandeelhouders gedreven transactie

De grootaandeelhouders van zowel Klépierre als Corio hebben al goedkeuring gegeven aan deze transactie. Sterker, u kunt er gerust vanuit gaan dat bepaalde grootaandeelhouders juist de drijvende kracht achter deze transactie zijn.

De geschiedenis van de beide vastgoedondernemingen geeft een mooi beeld van de ontwikkeling van beursgenoteerd vastgoed. Corio is het gevolg van een samengaan van verschillende vastgoedondernemingen met van origine als grootaandeelhouder APG.

Klépierre werd lang gezien als het vastgoedspeeltje van BNP Paribas tot de Amerikaanse vastgoedspeler Simon Property Group aan boord kwam. Simon Property Group heeft een zeer goede reputatie opgebouwd als actieve manager van winkelcentra. Iets waar ze bij Klépierre nog wat van konden leren.

APG zag ook wel in dat er iets bij Corio moest gebeuren en zie daar de transactie is geboren. Met een meer agressieve aandeelhouder als Simon Property Group zijn de toekomstverwachtingen hoog gespannen. Nu maar hopen dat de verschillende culturen en ego’s ook samengaan.

In de nieuwe combinatie maken de grootaandeelhouders de dienst uit (APG: 14%, BNP Paribas: 14% en Simon Property Group: ruim 18%).

Transactie

Ik zal u niet teveel vermoeien met de details van de transactie. U krijgt aandelen in Klépierre in ruil voor uw aandelen Corio. Om precies te zijn: u krijgt 1,14 aandeel Klépierre voor 1 aandeel Corio. Uitgerekend op de slotkoersen de dag voor de aankondiging van de overname komt dit neer op een prijs van afgerond 41,40 euro voor een Corio-aandeel.

Op zich een mooie prijs als je kijkt naar de ontwikkelingen van het aandeel de afgelopen jaren. De verwachting is dat de overname in het eerste kwartaal van 2015 haar beslag zal krijgen. En de aandeelhouders mogen natuurlijk stemmen over deze overname. Dit zal in het vierde kwartaal van dit jaar plaatsvinden in de vergaderingen van aandeelhouders.

Hoe deze overname bijdraagt aan een positieve ontwikkeling van het Klépierre-aandeel is nog maar de vraag. Op korte termijn zijn de verwachtingen niet hoog gespannen! Maar op lange termijn is praktisch iedereen voorstander, in ieder geval vanuit Corio bekeken.

Goed nieuws

Wat kunt u verwachten? Na de fusie zal de strategie verder worden aangescherpt door meer focus op dominante winkelcentra en de minder interessante winkelcentra worden verkocht. Daarnaast kunnen aanzienlijke kostenbesparingen worden gerealiseerd, de verwachting is 60 miljoen euro binnen een periode van drie tot vijf jaar.

Vooruitlopend hierop wordt voor de aandelen Corio een betere omruilverhouding geboden. Ook zal de combinatie op aantrekkelijkere voorwaarden kunnen lenen en makkelijker een beroep op de kapitaalmarkt kunnen doen.

Ondanks dat Europa meer genoteerde vastgoedondernemingen kan gebruiken is deze overname relatief goed nieuws voor de Corio-aandeelhouder. De gedachte is dat uitsluitend dominante winkelcentra de winnaars worden in het snel wijzigende winkellandschap en Klépierre is door deze overname weer een stapje verder op de ladder, maar heeft nog een lange weg te gaan.

Ter illustratie het gemiddelde winkelcentrum van Corio is 115 miljoen euro waard, van Unibail-Rodamco ruim het dubbele. Het is dan ook niet waarschijnlijk dat Unibail-Rodamco een aantrekkelijk tegenbod zal doen.

En oh ja, hierna is het een Franse speler. Slechts één commissaris voor Corio (van de tien) en één bestuurder van Corio in de vierkoppige directie. Je kunt dus gerust spreken van een Franse overname op Amerikaanse leest gestoeld.

Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Het fonds DD Property Fund belegt in beursgenoteerde vastgoedfondsen en stelt zich op als actieve aandeelhouder in die fondsen. Voor ze in de vastgoedwereld actief werd, werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.