Toekomstige regelgeving voor de financiële sector mag de positieve rol die commercieel vastgoed-financiering vervult voor de Europese economie niet ondermijnen.

Dat is de boodschap van een gezamenlijk rapport van INREV, de Duitse branchevereniging ZIA en twee belangenorganisaties van vastgoedfinanciers, APL en CREFC Europe, over de impact van commercieel vastgoed-financiering op de Europese economie. Van de naar schatting 2,1 biljoen euro die eind 2014 was geïnvesteerd in commercieel vastgoed, bestond 978 miljard euro uit leningen ofwel 47% van het totaal.

Het rapport Commercial Real Estate Debt in the European Economy verklaart volgens de onderzoekers hoe en waarom financiering een essentieel onderdeel vormt van de commercieel vastgoed-sector. Jaarlijks wordt meer dan 250 miljard euro geïnvesteerd in de ontwikkeling  en herontwikkeling van commercieel vastgoed in Europa.

Extra risico

De commercieel vastgoed-sector is goed voor 3,8 miljoen banen in Europa, waarvan een aanzienlijk deel staat of valt met de beschikbaarheid van financiering. Vooral bij het mogelijk maken van bouwprojecten speelt krediet een essentiële rol. De bouw zorgt tevens voor het  leeuwendeel van de banen in de vastgoedsector.  

Dat een hoge schuldgraad in combinatie met waardedalingen ook zorgt voor extra risico in de vastgoedsector is door de crisis onmiskenbaar aangetoond. Vanaf 2001 tot en met het jubeljaar 2007 liep de loan-to-value (LTV) in het jaarlijkse investeringsvolume op van iets minder dan 50% tot bijna 70% om vervolgens in te zakken naar  een dieptepunt in 2010 van circa 30%.

Vanaf 2013 loopt de LTV weer op, maar  lag in 2014 nog onder de 40%. Cijfers van meer recente datum geeft het rapport niet. Evenmin wordt ingegaan op de vraag wat het gewenste maximum zou moeten zijn om de ontsporingen uit het verleden te voorkomen.

Meer stabiliteit

De structuur van de vastgoed financierings-sector is in de achterliggende  jaren mede onder invloed van de crisis en de aangescherpte regelgeving behoorlijk veranderd. Er is een veel grotere diversiteit aan aanbieders, die voor meer stabiliteit in de markt zorgt.

Voor de crisis schommelde het marktaandeel van banken tussen 90 tot 95%. Verzekeringsmaatschappijen, niet-genoteerde vastgoed financieringsfondsen en opkoopfondsen voor slechte leningen eisen sindsdien een groeiend aandeel op.

Volgens onderzoek van De Montfort University uit 2015 in het Verenigd Koninkrijk was het marktaandeel van de banken bij het verstrekken van nieuwe leningen teruggelopen tot 75%, terwijl verzekeraars en allerlei verschillende financieringsfondsen respectievelijk 16% en 9% van de markt in handen hadden.

Ingewikkelde klus

Het rijke pallet aan aanbieders vereist ook nieuwe regelgeving. Een uiterst ingewikkelde klus, gezien de complexiteit van alle overkoepelde regelgeving die al over banken (Basel III), verzekeraars (Solvency II) en fondsmanagers (AIFMD) is uitgestort als antwoord op de kredietcrisis.

Het gevaar dreigt dat door de bomen het bos niet meer wordt gezien. Volgens de rapporteurs  moeten beleidsmakers  balanceren tussen het grote belang van goede kredietverstrekking aan de commercieel vastgoed-sector, effectief toezicht op het veelzijdige aanbod en zorgen voor een gelijk speelveld voor alle aanbieders.  

Matthias Thomas, ceo van INREV, de in Amsterdam gevestigde Europese branchevereniging van niet-genoteerd vastgoed: "Uit dit rapport blijkt dat vreemd vermogen vrijwel even belangrijk is als eigen vermogen voor de bijdrage die de vastgoedsector levert aan de totale Europese economie."

"Goede regelgeving voor de financiële sector zorgt voor economische stabiliteit. We willen met dit rapport er daarom voor zorgen dat beleidsmakers over de juiste informatie beschikken voor hun afwegingen over toekomstige wet- en regelgeving."