MSCI heeft in 2015 een totaal rendement gemeten van 7,1% over het vastgoed van Nederlandse woningcorporaties. Dit is het tweede opeenvolgende jaar van herstel dat door de IPD Nederlandse Jaar Corporatie Vastgoedindex wordt gemeten.

Deze twee jaren van herstel volgen op zes jaren met negatieve en lage rendementen tussen 2008 en 2013. Het robuuste rendement van dit jaar is gedeeltelijk het resultaat van een sterke waardegroei van 3,2%.

Deze groei is het resultaat van gestegen huurinkomsten en gestegen leegwaarden. Tevens is er een toegenomen interesse van commerciële investeerders in Nederlands woningvastgoed.

Herontwikkeling ouder vastgoed

In 2015 was het investeringsvolume in Nederlands corporatievastgoed het laagste sinds de afgelopen twaalf jaar. De transformatieomzet kwam uit op 2,7% van de kapitaalswaarde. De verkoopopbrengsten bleven relatief stabiel terwijl de uitgaven aan ontwikkelingen, verbeteringen en aankopen terugliepen.

Dit resulteerde in een netto investeringsvolume van 0,5% van de kapitaalswaarde in 2015 in vergelijking met 2,5% in 2009. Naast dat het volume aan investeringen is teruggelopen, is de aard van de investeringen afgelopen jaren ook veranderd.

Er wordt meer geïnvesteerd in herontwikkeling van ouder vastgoed in plaats van in nieuwbouw. Waar in 2013 40% van alle investeringen in nieuwbouw plaatsvond, is dat in 2015 gedaald naar 25% van de transformatieomzet. Van alle investeringsactiviteit vond 41% in 2015 plaats in vastgoed gebouwd voor 1975.

Gestegen rendement

In 2015 bleef het direct rendement constant op 3,8%. Het direct rendement van het woningvastgoed steeg van 3,5 naar 3,6% als gevolg van een huurstijging van 2,8%. Ondanks de gestegen huren blijft het maatschappelijk dividend relatief constant rond het niveau van 1,6 à 1,7%.

Deze meting drukt de hoeveelheid direct rendement uit dat niet is gerealiseerd als gevolg van huurkortingen en kosten in het kader van leefbaarheid.

De kosten voor woningvastgoed zijn in 2015 nominaal met 1,2% gestegen. Met de inflatie in ogenschouw genomen komt de stijging uit op 0,6%. De beheerkosten van woningen zijn gedaald met 2,3%. Onderhoudskosten en vaste kosten zijn gestegen.

Herstel woningmarkt

De verhuurderheffing speelt een belangrijke rol in de stijging van de vaste kosten. Voor de introductie van de verhuurderheffing bestonden de totale exploitatiekosten voor 13% uit vaste kosten; momenteel is 275 van de exploitatiekosten aan te duiden als vaste kosten.

Lorenzo Dorigo, executive director, MSCI, zegt: "Het herstel in de Nederlandse woningmarkt geeft voor het tweede jaar op rij een impuls aan het rendement van woningcorporaties. Woningcorporaties investeren steeds meer in ouder vastgoed. De verandering in de verjongingsstrategie richting herontwikkeling is mogelijk verbonden aan de doelstellingen op gebied van het verbeteren van de energieprestaties van het vastgoed waar de sector zich aan heeft verbonden."