Beleggers in beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben een wilde rit achter de rug sinds de start van de coronacrisis. Maar dat geldt niet voor alle vastgoedbeleggers.

Op de niet-beursgenoteerde vastgoedmarkt bleek het er minder hectisch aan toe te gaan, ondanks druk op onder meer de kantorenmarkt en retailsector. Hierover schreef The Sidney Morning Herald onlangs.

Volgens onderzoeksbureau Rainmaker Information liet niet-beursgenoteerd vastgoed een stuk stabielere prestaties zien dan genoteerde vastgoedfondsen (REIT’s), die veel volatieler bewogen.

Beursgenoteerd vastgoed: forse daling, gevolgd door explosief herstel

Rainmaker zag de rendementen bij vastgoedfondsen tijdens de rampzalige februarimaand in 2020 met circa 30% teruglopen, terwijl de rendementen van direct vastgoed ongeveer met slechts 1% daalden. Maar het herstel van REIT’s bleek ook explosief.

“Sinds de start van de crisis wisten REIT’s enorm te herstellen, terwijl direct vastgoed juist stabiel bleef presteren”, aldus analist Alex Dunnin van Rainmaker tegenover The Sidney Morning Herald. Om het in perspectief te plaatsen: Dunnin stelde dat vastgoedfondsen voorafgaand aan de crisis al flink vooruit waren gelopen op de verwachtingen.

Over een periode van twee jaar tot februari 2021 rendeerde direct vastgoed gemiddeld 6% per jaar tegen 8,2% per jaar voor REIT’s, aldus Rainmaker. “Dit bevestigt het beeld dat REIT’s in de afgelopen twee jaar weliswaar hogere rendementen realiseerden, maar tegelijk ook een stuk volatieler waren”, aldus Dunnin.

Nominale waarde

Op basis van de nominale waarde presteerde direct vastgoed dan weer beter. Dit kan te maken hebben met de liquiditeitspremie, die beleggers compenseert voor de lage liquiditeit bij beleggen in direct vastgoed. Bij REIT’s is het vrij normaal dat de fondsen onder de nominale waarde noteren.

Reputatie niet onder druk

Maar de reputatie van vastgoed als langetermijninvestering blijft ondanks de crisis ongeschonden, mede dankzij stabiele en relatief hoge dividenden, goede diversificatie en een hedge tegen inflatie.

In de afgelopen tien jaar lieten beursgenoteerde vastgoedfondsen gemiddeld een jaarlijks rendement zien van 11,1% en niet-beursgenoteerde fondsen een rendement van 9,5%. Over dezelfde periode rendeerden de bredere aandelenmarkten 8,4% per jaar, zo merkt Rainmaker op.  

Langzaam begint het sentiment rond vastgoed, met name rond REIT’s, weer te verbeteren, nu de uitrol van vaccins op stoom komt en de wereldeconomie weer heropent. Mogelijk net op tijd om een golf van leegstand op de kantorenmarkt, maar ook een massale faillissementsgolf bij retailers, te voorkomen.

Ommekeer ophanden in vraag naar kantoorruimte?

Vastgoedanalisten van Morgan Stanley merkten op dat er een ommekeer op handen is in de vraag naar kantoorruimte. “In ieder geval wordt de terugval in de vraag steeds kleiner”, aldus de analisten. Over de gehele vastgoedmarkt blijven zij terughoudend. “Vastgoedfondsen blijven duur en zijn gevoelig voor kredietrisico.”

Analisten van Macquarie bestempelen de ontwikkelingen op de wereldwijde kantoormarkt nog steeds als negatief, maar “niet zo negatief als voorheen”. “De negatieve ontwikkelingen in de vraag naar kantoorruimte nemen af en diverse factoren duiden op een herstel”, aldus de analisten van Macquarie.

Neutrale weging

Over de gehele vastgoedmarkt blijven experts terughoudend, zo constateerden wij op IEXProfs al eerder. Voor 42 van de 62 onderzochte asset managers zijn de huidige omstandigheden en vooruitzichten reden om voor vastgoed een neutrale weging aan te houden.

Volgens Martha Peyton van Aegon Asset Management is een ding echter zeker: de onzekerheid over de vastgoedtoekomst blijft groot.