De resultaten van beursgenoteerd vastgoed hangen veel nauwer samen met die van de onderliggende vastgoedportefeuille dan van de resultaten van de algemene aandelenmarkt. Dat blijkt uit twee onafhankelijke onderzoeken die in opdracht van de European Public Real Estate Association (EPRA) zijn uitgevoerd.

De onderzoeken leveren volgens EPRA het ‘sluitende bewijs’ dat beursgenoteerd vastgoed zich gedraagt als direct vastgoed ‘met als bijkomende voordelen meer liquiditeit en lagere kosten’. Door vergroting van het aandeel beursgenoteerd vastgoed in hun beleggingsportefeuilles kunnen institutionele beleggers dus dezelfde diversificatievoordelen behalen als met de beleggingscategorie vastgoed, meent EPRA.

De meeste institutionele beleggers investeren momenteel in beursgenoteerd vastgoed via hun aandelenallocatie, met als opvallende uitzondering de grote Nederlandse pensioenfondsen zoals het ABP en Zorg en Welzijn. Beursgenoteerd vastgoed maakt minder dan 1,5% uit van de marktkapitalisatie van de Europese aandelenmarkten.

Het onderzoek Are REIT’s real estate? Evidence from international sector level data’ werd uitgevoerd door Martin Hoesli, professor Vastgoedinvesteringen en financiering aan de HEC Business School van de Universiteit van Genève, en Elias Oikarinen, assistent-professor Economie aan de Universiteit van Turku in Finland. Het onderzoek ‘Commercial real estate investment: convergence and portfolio optimization’ werd uitgevoerd door een team van de Universiteit van Ulster in het Verenigd Koninkrijk.

Het onderzoek van Hoesli/ Oikarinen verschilde qua benadering duidelijk van eerdere onderzoeken door de gehanteerde onderzoekscriteria. De onderzoekers hielden bijvoorbeeld rekening met de verschillende weging van vastgoedsectoren, zoals de kantoor- en retailmarkt, en met de verschillen in financieringsgraad tussen beursgenoteerd en direct vastgoed in marktindices.

Professor Hoesli: ‘Onze onderzoeksresultaten wijzen erop dat de rendementen op beursgenoteerd en direct vastgoed sterk met elkaar zijn verweven op de lange termijn, maar dat de rendementen op REIT’s grotendeels op zichzelf staan voor zover het ‘schokken’ in andere in andere beleggingscategorieën betreft. Blijkbaar vinden ‘vastgoedschokken’ eerst plaats in de REIT-sector, waarna de directe markt zich aanpast aan de deze gebeurtenissen. De overeenkomsten tussen de dynamiek van de REIT-sector en die van de algemene aandelenmarkten zijn substantieel kleiner.’