Woekerpolisformule
U bent straks 2500 euro kwijt bij een hypotheekadviseur. Aardig bedrag, maar niet zoveel als bij een woekerpolis. Reken mee.
Regelmatig lees ik dat hypotheekadviseurs met een “scheve” pen uren schrijven. Ik schat in dat de gemiddelde factuur voor een advies 2500 euro bedraagt. Dit is natuurlijk een aardig bedrag, maar is niet te vergelijken met de provisie die voorheen werd uitgekeerd voor hypotheken. In 2007 heb ik een boek over woekerpolissen geschreven. In dit boek kunt u een formule lezen die een maatschappij heeft gebruikt voor zijn beleggingspolissen.
Deze polissen werden verpand aan de hypotheek en door middel van het rendement moest dan grotendeels of helemaal de hypotheek worden afgelost. Ik heb al eerder een column hierover geschreven,maar door de vele vragen die ik nog steeds regelmatig ontvang van lezers, laat ik nogmaals de formule zien. Het is volgens mij de enige formule die bekend is gemaakt. Met deze formule is te achterhalen hoe de kosten door werden berekend naar de klant. Dit is trouwens geen gemakkelijke klus, maar dat even terzijde. Hieronder de formule:
Investeringspercentage = 100% -/- AK -/- DP -/- (GA/SA x KP)
AK = Aankoopkosten
AP = Afsluitprovisie
DP = Doorlopende provisie
GA = Gewenste afsluitprovisie
SA = Standaard afsluitprovisie (4%)
KP = Kostenpercentage
Hoe langer, hoe hoger
Het eerste woekeren gaat beginnen bij GA (gewenste afsluitprovisie). Standaard is de afsluitprovisie 4%, maar het is dus mogelijk dat de adviseur zelf zijn afsluitprovisie bepaald. Het is bekend dat er maatschappijen waren die maximaal 6% afsluitprovisie uitkeerden aan de adviseur. Hoe langer de polis liep, hoe hoger de inkomsten voor de adviseur.
De looptijd werd namelijk vermenigvuldigt met de maandpremie en daar werd het percentage van de gewenste afsluitprovisie overgenomen. Hieronder twee voorbeelden van een maandpremie van 150 euro, 6% afsluitprovisie en een duur van 30 of 40 jaar.
Afsluitprovisie adviseur bij 30 jaar is 3240 euro (6% van 150 x 360 mnd)
Doorlopende provisie is 4%, 30 jaar lang 2160 euro
Totale provisie over 30 jaar 5400 euro
Afsluitprovisie adviseur bij 40 jaar is 4320 euro (6% van 150 x 480 mnd)
Doorlopende provisie is 4%, 40 jaar lang is 2880 euro
Totale provisie over 40 jaar 7200 euro
Een "slimme" adviseur die alleen aan zichzelf dacht, sloot een looptijd van 40 jaar af, terwijl 30 jaar voldoende was. Hierbij natuurlijk de opmerking naar de klant dat deze na 30 jaar de polis kon laten uitkeren. Wat niemand wist en wat ook niet in de voorwaarden stond, was de rente die de klant moest betalen over de vooruitbetaalde afsluitprovisie aan de adviseur.
Foutje, maar gelukkig heb ik dit ontdekt. Schrik niet maar dit rentepercentage was rond de 10% over de afsluitprovisie die nog niet was verdiend door de adviseur. De maatschappij bepaalde hierna het investeringspercentage door middel van een tabel. Hieronder heb ik de tabel iets ingekort (vanaf jaar 20 t/m 30):
Looptijd Premie Duur inhouding
in jaren inhouding (aantal jaren)
1 4,00% 1
20 15,87% 7
21 16,66% 7
22 16,06% 8
23 16,79% 8
24 17,52% 8
25 17,05% 9
26 17,73% 9
27 18,41% 9
28 19,10% 9
29 19,78% 9
30 20,46% 9
Ook nog betalen
Bij 30 jaar en een afsluitprovisie van 6% is het nu mogelijk de formule in te vullen. Hierbij zijn de aankoopkosten van het fonds nog belangrijk. Deze heb ik op 0,5% genomen. De doorlopende provisie is 4%. Het investeringspercentage wordt dan: 100% - 0,5% - 4% - (6% : 4% x 20,46%) = 64,81%
Dit 97,22 euro (64,81% over 150 euro) over de eerste negen jaar. De kosten in de eerste negen jaar zijn dus 52,79 euro per maand. Dit is totaal 5700 euro over negen jaar. Van het beleggingsbedrag werden hierna participaties gekocht. Wie een dekking bij overlijden had meeverzekerd, moest hiervoor nog premie betalen. Dit gebeurde door middel van het terugrekenen naar het aantal participaties. Ik attendeer u erop dat het uitgangspunt (berekening van de adviseur) meestal was gebaseerd op een bruto rendement van 8%.
Het bedrag na het negende jaar is gemakkelijk te berekenen. Van de totale maandpremie wordt alleen nog de doorlopende provisie (4% is 6 euro) en de aankoopkosten (0,5% van 150 euro is 0,75 euro) in rekening gebracht. Wie een koopsom storting deed, moest ook aardig wat inleveren. De meeste adviseurs rekende hiervoor een afsluitprovisie van 7%. De doorlopende provisie was 0. Het volgende is dan van toepassing bij een koopsomstorting van 5000 euro
Investeringspercentage is 100% - 0,5% - 0% - (7% : 4% x 4,00%) = 92,50%
Het investeringsbedrag wordt dan 4625 euro
Controleren
Ik ben tien jaar bezig bent geweest met diverse maatschappijen om een formule te achterhalen. Door een fout van een medewerker heb ik uiteindelijk een formule ontvangen. Misschien dat u nu begrijpt waarom een maatschappij zijn formule niet bekend wilt maken. Het is nu ook logisch te verklaren waarom een beleggingspolis rond het tiende jaar begint te renderen.
Hierbij nogmaals aangetekend dat er dan wel ieder jaar 8% bruto rendement gemaakt moet worden. Is dit niet aan de orde dan is het “opeet” scenario van toepassing. Wie nog een beleggingspolis heeft met een dekking bij overlijden adviseer ik deze eens goed te laten controleren. Hierbij moet ik wel opmerken dat waarschijnlijk niet veel adviseurs op de hoogte zijn van deze interne kostenstructuur.
Voorkom problemen met Jos Koets!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|