Recent werd mij door de faculteit Bouwkunde in Eindhoven gevraagd een bijdrage te leveren in de vorm van een column voor hun magazine Service over vriendjespolitiek in de vastgoedwereld. Ik wil u een samenvatting van deze column niet onthouden.
Als eerste dacht ik: vriendjespolitiek: bestaat dat nog dan? Mijn stelling is namelijk dat de vastgoedsector hard op weg is een schone industrie te worden. Ik hoor u denken: ooit gehoord van de vastgoedfraude, oplichters zoals Palm Invest en een CV- en maatschappen-markt waar niets meer van over is?
Ik ben begonnen met het beleggen in vastgoedaandelen omdat mijn stelling was dat de vastgoedsector één van de meest transparante producten heeft. Ik spreek nu over het jaar 2004. Je hebt het over stenen die je kunt zien en je weet ook of er een huurder is en wie dat is. Afhankelijk van de tijdsgeest hecht je daar een bepaalde waarde aan.
Niet-beursgenoteerd
Een stuk transparanter dan menig andere sector. Nu is slechts een kleine 5% van al het Europese vastgoed op de beurs genoteerd, dus de echte vastgoedwereld speelt zich op een ander niveau af. En daar was vriendjespolitiek niet de uitzondering maar de regel. Vooral handelaren (nu praktisch allemaal failliet!) speelden daarin een grote rol.
De gevestigde orde verkocht een mooi pand maar ‘gaf’ er een probleempand voor praktisch niets bij. Je moet toch je portefeuille opschonen, nietwaar? En tussen de verkoop en transportdatum zat een aanzienlijke periode. Toch mooi als je ondertussen de panden al weer had doorverkocht met een klein beetje winst.
Iedereen wist er vanaf en genoot van al het moois dat de wereld te bieden had. Met als hoogtepunt de Mipim in Cannes. En ik denk dat ik slechts het puntje van de ijsberg heb gezien. Je was gewoon een mietje als je niet met een dikke sigaar in een dikke auto reed. En de banken speelden het spel gewoon mee.
Kwistige financiering
Vastgoed is een kapitaalintensieve industrie. Geld in overvloed, dus werd er kwistig met financiering gestrooid. En in grote dank aanvaard door de beleggers. En het bovenstaande vond allemaal plaats in beperkte kringetjes, vriendjespolitiek hoezo? We worden er toch allemaal beter van?
En toen kwam Lehman Brothers, de kredietcrisis, de bankencrisis, de landencrisis, de recessie en … de nieuwe normen. En waarden. Wie is er niet naar de Verleiders - de casanova's van de vastgoedfraude - geweest in Carré?
Toeval of niet maar met de wetenschap van vandaag de dag kan gesteld worden dat 13 november 2007 een belangrijke dag is geweest voor de vastgoedsector. De FIOD deed invallen op meer dan vijftig locaties in verband met de vastgoedfraude.
Gedaantewisseling
We zijn nu bijna zeven magere jaren verder. In deze periode hebben de belangrijkste spelers op de vastgoedmarkt een gedaantewisseling ondergaan. Laten we beginnen met de banken. Door problemen in eigen huis kwam de financieringsmarkt zwaar onder druk te staan. De hand ging op de knip, alleen bestaande relaties hadden nog een kans.
Dit alles werd nog eens versterkt door de snel dalende waardes van de panden. De transactiemarkt viel praktisch stil met als gevolg dat de meeste snelle vastgoedjongens, de handelaren, het niet hebben overleefd. Dat ruimt op.
Ook de taxateurs kwamen onder vuur te liggen. Naar mijn bescheiden mening was een taxateur eenvoudig te beïnvloeden. De kwaliteit van taxatierapporten liet vaak te wensen over en deze experts bleven lang optimistisch. Pas toen de AFM zich er mee ging bemoeien, sloeg de angst toe. Taxatiewaardes daalden hard en de kwaliteit van de taxatierapporten nam toe.
Vier-ogen-principe
Traditioneel heeft de vastgoedsector weinig gevoel voor governance. Mede door wet- en regelgeving komt ook hierin verandering. Het vier-ogen-principe, het opvragen van meerdere offertes, wordt de norm. En als je pech hebt moet je zelfs een uitnodiging voor een diner melden.
Hebben de zeven magere jaren dan toch een positieve uitwerking gehad? Vriendjespolitiek is dood, het gunnen blijft (er is echt een verschil) en dus het samenwerken. Vastgoed blijft een grote en relatief een kapitaalintensieve industrie. Een belangrijke beleggingscategorie voor veel partijen.
Zelfs bij een lage financieringsgraad gaat het om veel geld in absolute getallen. Vastgoed is niet voor niets meestal de sector die een land in een recessie trekt. Zaak dus om hoge standaarden te verlangen. En elke partij heeft hierbij zijn eigen verantwoordelijkheid. De banken, de taxateurs en de beleggers.
Kwaliteit
Geen ruimte dus voor vriendjespolitiek met als uitgangspunt dat de vriendjes er zo snel mogelijk financieel beter van moeten worden. Degenen in de markt die het moesten hebben van de vriendjespolitiek liggen nu verdwaasd in de touwen. Ze zijn berooid of liggen aan het infuus én de leiband van de banken.
Vriendjespolitiek bleek alleen maar vruchtbaar én mogelijk dankzij een gulle financiering door de banken, maar juist die laatste categorie zou haar les geleerd moeten hebben. Natuurlijk moeten banken vastgoed weer gaan financieren, alleen met een veel duurzamere benadering waarin pand, huurder, financieringsgraad én de debiteur op kwaliteit beoordeeld worden.
Een vastgoedbelegging hoort qua rendement tussen obligaties en aandelen thuis. Dit zijn weinig vastgoedbeleggers met mij eens, omdat uit wordt gegaan van een hoge financieringsgraad en slecht vastgoed, zeg maar niet te verhuren panden op slechte locaties. En we weten allemaal wat daar de gevolgen van zijn.
Wél rendement
Als je van een reële waarde uitgaat voor de panden, die behoudend zijn gefinancierd geeft vastgoed wel het rendement wat je mag verwachten. En wie weet liggen er wel weer zeven vette jaren in het vooruitzicht, maar dan wel met de nodige transparantie en professionaliteit.
Ik was uitgenodigd om bij de presentatie van het magazine mijn column toe te lichten. Mijn eerste vraag aan alle studenten was: wie is deze studie begonnen met het idee om een bijdrage te leveren, in welke vorm dan ook, bij het creëren van een mooi duurzaam gebouw? Slechts één student stak zijn vinger op...