Huisvestingadviseur Solved en advocaten- en notariskantoor Ploum Lodder Princen hebben Stichting Huurdersbelangen Hanzevast opgericht. De stichting wil kantoorhuurders beschermen tegen de mogelijke overname door Goldman Sachs van de leningen aan Vastgoed Fusiefonds Hanzevast CV.

Het Duitse FMS Wertmanagement verkoopt waarschijnlijk binnenkort een aan het Hanzevastonds uitstaande lening aan Goldman Sachs. Wanneer de durfinvesteerder het onderpand van de Hanzevastlening - 32 kantoorpanden - opeist zal diens kortetermijnvisie ertoe kunnen leiden dat er geen oog meer is voor de belangen van de huurders, aldus de stichting.

In totaal aast Goldman op een leningenportfolio van 580 miljoen euro met hoofdzakelijk Nederlandse kantoren als onderpand. Ook fondsenaanbieder Annexum heeft twee fondsen via FMS gefinancierd. 

Primeur

Dit is de eerste keer dat er op een overname geanticipeerd wordt door een entiteit op te richten die huurders samen in onderhandeling laat treden met de nieuwe verhuurder. Flip Verwaaijen, voormalig voorzitter van CoreNet Global Benelux, wordt adviseur van de stichting.

Het onderpand betreft 32 kantoorpanden, nu met een waarde van 66 miljoen euro. Doordat de lening van FMS Wertmanagement twee maal zo hoog is, kan Goldman Sachs het onderpand opeisen. De kantoren staan onder water doordat veel kantoren in satellietsteden staan, zoals Nieuwegein en Hoofddorp. Deze steden zijn niet meer in trek bij huurders.

"De kans is groot dat, indien Goldman Sachs de lening overneemt, het de waarde van de vastgoedportefeuille zo spoedig mogelijk zal willen verhogen om het met winst te kunnen verkopen", stelt Olivier van Gool, partner bij Solved.

Focus op rendement

"Het risico bestaat dat de focus van de investeerder ligt op het rendement van de belegging, in plaats van het onderhoud van het kantoor. Dat is schrijnend, met name voor de huurders die dus de dupe worden van deze handel in vastgoed. Een bijkomend probleem bij snelle eigendomswisselingen is dat gebreken aan het gebouw steeds weer worden doorgeschoven."

Toch kan een overname ook kansen bieden, zegt Anton van den Heuvel, advocaat bij Ploum Lodder Princen. "Om de waarde van de vastgoedportefeuille te verhogen, zou Goldman Sachs kunnen proberen om de looptijd van de bestaande huurovereenkomsten fors te verlengen. Dat kan natuurlijk niet zonder de instemming van de huurders, zodat zij voorwaarden kunnen stellen."