De olie- en gassector is een van de drijvende krachten achter de sterke economische ontwikkeling van Canada, en Alberta in het bijzonder. Technologische vooruitgang en de hoge olieprijs hebben grootschalige investeringen in de exploitatie van de in deze provincie aanwezige teerzanden op gang gebracht. De Heartland cv probeert beleggers mee te laten liften op deze groei.

Eerst maar eens de plussen en minnen van deze constructie bekijken. Mijn conclusies: 

Volgens hem is de eigenaar van NPI – de heer Croft Axsen – al sinds 1996 betrokken bij vastgoedontwikkeling in Canada en kan hij een goed trackrecord overleggen. De meeste projecten werden gerealiseerd in de Provincie Alberta in Canada. De resultaten varieerden van 30% tot 57% winst op de verkoop van het vastgoed.

Vermeldenswaardig is dat Van der Walle betrokken was bij de structurering en plaatsing van de Bridgecreek Mortgage Bond I en II obligaties, die in 2007 en 2008 aan Nederlandse particuliere beleggers werden aangeboden. Daarvan zijn de rentebetalingen inmiddels gestopt.

De negatieve ontwikkelingen bij Bridgecreek hebben plaatsgevonden na het vertrek van Van der Walle op 1 maart 2009. Uit overleg met AKD te Amsterdam, samensteller van de prospectus en tevens betrokken bij de structurering van de Bridgecreek obligatiefondsen, blijkt dat de heer Van der Walle, voor zover bij AKD bekend, niet betrokken was bij enige malversaties die in hun opinie bij de directies van de uitvoerende maatschappen liggen.

Structuur
Het fonds wordt aangeboden in de vorm van een commanditaire vennootschap. Daarbij blijft de rol van de participanten als commanditaire vennoten beperkt tot financier. Zij lopen alleen risico over de inleg. Het juridische eigendom en daarmee de volledige aansprakelijkheid ligt bij de beherend vennoot Northern Premier Investments Nederland B.V, met Van der Walle als directeur.

Het totale fondsvermogen wordt volledig ingebracht door de participanten en bestaat uit 140 participaties van €50.000 per stuk. Daarvan wordt €4.550.000 verstrekt als lening aan NPI en €2.450.000 ingebracht in NPIN Canada Ltd. Dit is een volle dochter van het fonds.

Vastgoed
NPIN Canada en NPI vormen samen een joint-venture met als doel de herontwikkeling van een bestaand stuk landbouwgrond van circa 212 hectare in Edmonton, Alberta, tot een bedrijventerrein voor lichte industrie. Het fonds belegt derhalve indirect in dit landbouwperceel, dat de initiatiefnemer voor €17,3 miljoen heeft verworven.

Het stuk grond is door Colliers getaxeerd op €14,1 miljoen. Door de wijziging van de bestemming kan er een spectaculaire waardestijging gerealiseerd worden, want Colliers taxeert de waarde dan op bijna €35 miljoen. De vergunningen zijn echter nog niet binnen. Wel is het regionale bestemmingsplan ('Horsehills Energy & Technology Park') medio dit jaar goedgekeurd, zodat de verdere procedure in werking is gesteld.

Opvallend is dat het initiatief voor de herbestemming door de gemeente en provincie is genomen, en niet door een projectontwikkelaar.

Financiering
De grond is gefinancierd met een achtergestelde renteloze lening van €10 miljoen van de aandeelhouder van NPI en een tweetal leningen van Canadese Private Mortgage Corporations van €4,6 miljoen tegen 13% rente en €2,3 miljoen tegen 18% rente. Met de kapitaalinbreng door het fonds zal NPI deze dure leningen aflossen.

De hoge rente is natuurlijk opvallend, maar dat is toe te schrijven aan het terughoudende vastgoedfinancieringsbeleid van de Canadese banken. Als zekerheid voor de lening van het fonds is - naast een achterstellingsovereenkomst van NPI - een hypotheek gevestigd ten gunste van de beherend vennoot.

Kosten en rendement
De participanten delen mee in het resultaat van de cv bestaande uit rente op de winstdelende lening en dividend uit NPIN Canada. Het rendement wordt uitgekeerd na verkoop van de grond, naar verwachting na minimaal één en maximaal twee jaar. Er wordt gerekend met een rendement van gemiddeld 17% per jaar op basis van een looptijd van twee jaar.

Het rendement is vooral afkomstig van de verwachte verkoopwinst voor NPI, waarin de particpanten voor 12% meedelen. In het geprognosticeerde rendement is geen rekening gehouden met de belastingheffing in Canada (circa 20% over het rendement), maar wel met de fondskosten. Deze bedragen, inclusief management en beheerkosten, ongeveer 7% en zijn daarmee lager dan gebruikelijk.

Conclusie
Het voorgeschotelde rendement is hoog, maar de risico's zijn daar ook naar. Het rendement is immers volledig afhankelijk van de verkoopopbrengst, waarbij uitgegaan is van een waardestijging van minstens 50%. Recente vergelijkbare grondtransacties die in de regio hebben plaatsgevonden geven een hoger prijsniveau aan dan de prognoses die in het prospectus zijn gebruikt.

Essentieel is dat de benodigde vergunningen worden verkregen, maar ook de marktomstandigheden en wisselkoersverhoudingen kunnen roet in het eten gooien. Op dit moment is de wisselkoers tussen de Euro en de Canadese Dollar EUR 1 = CAD 1,34 waarmee de winstdeling hoger zal uitvallen dan de prognoses in het prospectus waarbij een hogere koers is gebruikt (EUR 1= CAD 1,6).

Afgezien van de projectrisico's is de controle binnen het fonds een belangrijk aandachtspunt. Zoals gebruikelijk bij een cv-structuur hebben de participanten in de praktijk nauwelijks invloed op beslissingen van de beherend vennoot. Dit weegt in dit geval extra zwaar, omdat er geen onafhankelijk toezicht is op de beherend vennoot.

Voor beleggers zijn er beperkte zekerheden in de vorm van de hypotheek en een achterstellingovereenkomst van de lening van de aandeelhouder van NPI. Het fonds staat ook niet onder toezicht van de AFM. Het gebrek aan interne controlemechanismen maakt van deze cv een speculatieve belegging.