Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen komen de laatste tijd met enige regelmaat negatief in de publiciteit. Dat is spijtig, maar soms ook terecht. De markt voor vastgoed zonder beursnotering is zo’n 5 miljard euro groot. De AFM stelt dat met een deel van dat geld nu dingen gebeuren die niet door de beugel kunnen.

Het lijkt bijna een publicitaire stunt van de AFM om op deze manier de vastgoedbranche in het licht te stellen en alle aanbieders over één kam te scheren zonder dat er namen en rugnummers worden genoemd. De vraag is of de beleggingsmarkt hier wat aan heeft en of beleggers hierdoor beter worden beschermd.

Is het verstandig om zo de markt op te schudden en is het wellicht noodzakelijk het toezicht te verscherpen? Moet de moraliteit en vakbekwaamheid van fondsaanbieders worden vergroot? Allereerst is het aan te raden om de grens van €100.000 per belegging, die geldig is per 1 januari 2012 als bovengrens voor AFM-toezicht, gelijk door te trekken naar bijvoorbeeld €500.000.

Nog beter is het wellicht om alle aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoed te laten vallen onder de AFM-vergunningplicht. Hiermee is een eerste barrière voor onzuivere vastgoedaanbieders opgeworpen en kan de AFM niet meer generaliserend spreken over ontwijkinggedrag van vastgoedaanbieders.

Verplicht zelf meedoen

Stel daarnaast tevens verplicht dat elke fondsaanbieder voor minimaal 5% participeert in zijn eigen vastgoedfonds, in de filosofie dat de piloot zelf mee dient te vliegen. Dat geeft weliswaar geen garanties, maar legt ook een barrière op. Daarnaast dient de investeringspropositie van fondsaanbieders veel beter inhoudelijk beoordeeld te worden en gedurende de looptijd van het fonds te worden gecontroleerd.

Het afvinken van een AFM-checklist kan niet voldoende zijn. Helaas ontbreekt het in de markt aan een goed platform voor beleggers om fondsen kwalitatief en objectief kundig te laten beoordelen. Er is geen breed draagvlak, zoals bijvoorbeeld voor Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV). Een objectieve onderzoeksmethode en ratinginstituut, zoals het nieuwe uit Duitsland afkomstige Scope Analysis, gaat mogelijk verbetering bieden in deze markt.

Is het nu verstandig van de AFM om op deze manier de publiciteit op te zoeken? Waarschijnlijk niet. Een goede toezichthouder functioneert geruisloos op de achtergrond en elimineert de rotte appels, mèt rugnummers, uit de markt om de beleggers te beschermen.

Sommige beleggers in vastgoed maken momenteel slechte tijden door. De vastgoedfondsen die belegd hebben in kantoren drogen op en kunnen niet meer uitkeren of draaien verlies. Eén op de zeven kantoren staat leeg, dus dat is mineur voor deze fondsen en beleggers. Dit hoeft nog niet te betekenen dat deze fondsaanbieders malafide zijn.

Onterechte associatie

Beleggers in aandelen hebben in het laatste decennium eigenlijk alleen maar verdamping van hu vermogen gezien en mogelijk staat ze nog meer te wachten. Toch is de daling van een aandeel Royal Dutch Shell geen krantenkop waard, maar vastgoedaanbieders generaliseren alsof het allemaal malafide partijen zijn, is kennelijk wel nieuws.

Jan Maarten Slagter, directeur van de VEB, zegt dat de vastgoedbranche “onterecht [wordt] geassocieerd met crimineel gedrag”. Dit schaadt professionele aanbieders die transparantie en kwaliteit hoog in het vaandel dragen. Want het investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed heeft zeker ook voordelen. Naast de kans op rendement, bijvoorbeeld ook de mogelijkheid om specifiek zelf te selecteren in welk vastgoed men wil beleggen.

En heel belangrijk: met wie, door bijvoorbeeld te kiezen voor aanbieders met een transparante kostenstructuur. Nadeel van niet-beursgenoteerd is het feit dat tussentijds uitstappen over het algemeen moeilijk is, maar vastgoed wordt dan ook meestal voor een wat langere termijn aangekocht.

Voor een belegger die in de basis niet liquide hoeft te zijn, een weloverwogen keuze maakt in het type vastgoed en een goede rendement-risico verhouding nastreeft is en blijft vastgoed een mooie keuze. Als de functie van de AFM daarbij wordt aangescherpt kunnen beleggers veel meer plezier beleven aan vastgoedbeleggingen in economisch onzekere tijden.