Het aanbod aan woningen is afgelopen jaar fors opgedroogd. Aan het eind van het vierde kwartaal stonden er 15.600 woningen te koop: 33% minder dan een jaar eerder. Dat blijkt uit een meting van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Nog nooit eerder sinds de NVM in 1995 de meting begon, stonden er zo weinig woningen te koop. Hoe dit in de praktijk uitpakt, kunt u zien aan de zogeheten krapte-indicator, die weergeeft uit hoeveel woningen een huizenkoper gemiddeld kan kiezen.

Wie nu een woning zoekt, heeft gemiddeld keuze uit slechts 1,3 woningen. Ter vergelijking: vijf jaar geleden waren dat nog meer dan vijf huizen en in het vierde kwartaal 1,6 woningen.

In vrijstaande woningen dubbel zoveel keuze als in tussenwoningen

Het maakt wel uit om welk woningtype het gaat. Wie een tussenwoning zoekt, heeft slechts één huis om uit te kiezen. Het is daar dus feitelijk slikken of stikken. Maar laat een woningzoekende zijn oog vallen op een vrijstaande woning, dan is er keuze uit twee woningen. Dat biedt uiteraard een veel sterkere uitgangspositie.

Het aanbod is het hardst gedaald in Zuidwest-Drenthe (45%), de Veluwe, het Gooi, de Achterhoek en het noordoosten van Brabant (-40%).

In totaal zijn er volgens de NVM in het vierde kwartaal ruim 35.000 woningen verkocht. Dat is circa 23% minder dan een jaar eerder. In heel 2021 verkochten aangesloten makelaars ruim 140.000 woningen, tegen ruim 172.000 in 2020: een afname van 19%.

'Vicieuze cirkel'

Volgens NVM-voorzitter Onno Hoes zetten woningbezitters hun huis niet te koop tot ze zicht hebben op een andere passende woning. Daardoor loopt de woningmarkt vast.

Makelaar Lana Gerssen, die de NVM-vakgroep Wonen leidt, spreekt van een vicieuze cirkel, waarbij de doorstroming stokt door te weinig aanbod en de krapte de prijzen opjaagt.

Huis werd afgelopen jaar gemiddeld 20,7% duurder

Die prijzen zijn in het vierde kwartaal opnieuw fors gestegen, zo wijzen de cijfers van de NVM uit. Een gemiddelde bestaande koopwoning verwisselde voor €438.000 van eigenaar: 20,7% meer dan een jaar eerder.

De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwhuis steeg iets minder hard: met 13,8% naar €466.000.

... maar prijzen van vrijstaande woningen vlakten op kwartaalbasis af

Vooral de prijzen van tussenwoningen liepen fors op. De prijzen van vrijstaande woningen vlakten op kwartaalbasis wat af:

Er zijn grote regionale verschillen. In de noordoostelijke kant van de Randstad, Noord-Drenthe en Oost-Groningen stegen de prijzen in een jaar tijd met 27% of meer. In de zuidelijke delen, zoals Limburg, Zeeland en Zuidoost-Noord-Brabant, bleven de prijsstijgingen relatief beperkt, tot 15 à 16%.

Op 80% van de woningen wordt overboden: iets minder dan vorig kwartaal

Ongeveer 80% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Dat is iets minder dan in het vorige kwartaal, dus die groei lijkt gestopt.

Maar ook hier maakt het uit welk soort woning u op het oog heeft. Zo werd 87% van de tussenwoningen verkocht boven de vraagprijs, maar lag dat percentage bij vrijstaande huizen een stuk lager: 65%, al is ook dat nog wel meer dan de helft.

De bedragen waarmee dat gebeurt stagneren

Het verschil tussen de gemiddelde vraag- en verkoopprijs lijkt ook te stagneren. Gemiddeld wordt 8,8% meer betaald dan de vraagprijs. Dat is evenveel als vorig kwartaal. Bij tussenwoningen wordt het meest overboden: gemiddeld 10,8% boven de vraagprijs. Bij vrijstaande huizen is dit percentage het laagst: 4,2%.

Alleen bij 2-onder-1-kap-woningen neemt het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs nog wel toe.

Dat de prijzen nog steeds de pan uit rijzen komt niet alleen door het uitdrogende aanbod van woningen, maar ook door de lage rente en de hoge spaartegoeden, waardoor kopers dieper in de buidel kunnen tasten.