De betaalbaarheid van een geliberaliseerde huurwoning is de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven. Maar de markt is nog wel krap; vooral bij huurhuizen met een middelhoge huur. Dat blijkt uit het Huurmarktrapport van MVGM Vastgoedtaxaties over het eerste halfjaar.

Vooral in het middensegment - met huurprijzen die variëren van 710 tot 1.000 euro - is de vraag naar woonruimte groot en het aanbod beperkt. Dat leidt tot oplopende huurprijzen. In de eerste zes maanden van dit jaar is de mediane huurprijs op de geliberaliseerde huurwoningmarkt met 4,1% gestegen naar 9,56 euro per vierkante meter. Huurders betaalden gemiddeld 930 euro per maand. Dat komt neer op een stijging van 2,2%.

Minder vierkante meters

Dat de absolute huurprijs minder hard is gestegen dan de prijs per vierkante meter schrijft MVGM toe aan de trend dat huurhuizen steeds kleiner worden. Er worden nieuwbouwappartementen opgeleverd die kleiner zijn dan voorheen en daarnaast worden veel bestaande woningen en appartementen opgesplitst in kleinere eenheden.

Het lijkt een beetje met elkaar in tegenspraak: hogere huren en een stabiele betaalbaarheid. Maar daarvoor heeft MVGM Vastgoed een verklaring: de koopkracht is de afgelopen vier jaar toegenomen. Deze stijging was forser dan de verhoging van de gemiddelde huurprijs.

Dit betekent ook dat huurders een kleiner deel van hun inkomen besteden aan de huur: 38%, tegen 40% in 2013.
Maar Roger Felix, directeur van MVGM Vastgoedtaxaties, voegt er wel aan toe dat de gemiddelde huurder ondanks de iets verbeterde betaalbaarheid wel minder woonruimte tot zijn beschikking heeft dan vier jaar geleden: 7 vierkante meter, om precies te zijn.

Groter aanbod duurdere huurhuizen...

In de Nederlandse huurmarkt zeggen gemiddelden niet veel, want er zijn grote verschillen tussen regio's en segmenten. Het aanbod van huurwoningen in de vrije sector is afgelopen jaar met ruim 18% toegenomen, maar dat komt volgens MVGM Vastgoedtaxaties volledig op het conto van het duurdere segment. In het middensegment is het dringen geblazen.

Maar krapte in middensegment

Dat is vooral te zien in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Daar is het aanbod van middeldure huurhuizen de afgelopen twaalf maanden met bijna 15% gedaald. Ter vergelijking: het aantal huurwoningen met een huur van meer dan 1.000 euro nam in diezelfde periode toe met ruim 40%.

Gezien deze scheefgroei mag het dan ook geen verbazing wekken dat middeldure huurwoningen vaak sneller worden verhuurd dan de huizen in het duurste segment. In de grote steden wisselen deze huizen 25% sneller van bewoner dan de duurdere huurhuizen en -appartementen.

Starters in de knel

Het gevolg van deze krapte is dat starters steeds vaker noodgedwongen een huis moeten delen met vrienden of moeten uitwijken naar omliggende steden, waar de huizen beter betaalbaar zijn.

Lees ook: Zes trends op de Nederlandse vastgoedmarkt