Het aantal faillissementen in de vastgoedsector steeg in 2012, vergeleken met 2011, 8%. Beleggers zijn de dupe, aangezien hun vermogen vastzit in de cv’s. Dikke pech of valt er nog iets te redden? 

Op de huizenmarkt kan een bank redder in nood zijn door geld, dat vastzit in stenen, (tijdelijk) vrij te maken. Denk bijvoorbeeld aan het overbruggingskrediet. Hiermee is het mogelijk om de overwaarde van een huis te gebruiken voor de financiering van een nieuwe woning als de oude woning nog niet is verkocht.

Soortgelijke oplossingen voor cv-beleggers zijn er niet, aldus een jurist van Jongbloed Fiscaal Juristen “Hooguit is het verlies uit een cv belastingaftrekbaar”, aldus de jurist. De gehele situatie wordt uiteraard bemoeilijkt door het feit dat stille vennoten weinig rechten hebben. Voordat cv’s het einde van hun looptijd bereiken, hebben beleggers geen recht op een teruggave van hun inleg. En na de looptijd moeten eerst alle andere schulden voldaan zijn, voordat zij aan bod komen.

Daarbij komt dat stille vennoten elkaar vaak niet kennen en dus samen niet effectief een vuist kunnen maken bij mogelijke misstanden. Henri Lantsheer van Stichting CV in Nood komt actief op voor de belangen van beleggers in commanditaire vennootschappen en brengt ze samen. “Wat je wel soms ziet, is dat mensen in een redelijk vroeg stadium ophef maken bij de fondsaanbieder om hun inleg of een deel daarvan terug te krijgen”, zegt Lantsheer.

Juridisch steekspel
“Bijvoorbeeld als zij vinden dat de aanbieder geen goede informatie heeft gegeven. Een fondsaanbieder kan met oog op de continuïteit dan besluiten om wat terug te betalen. Dat geld kan overigens niet uit de cv komen, maar van de aanbieder zelf. Het is geen formele manier om geld uit een cv te halen, maar het gebeurt wel eens. Overigens wel steeds minder, omdat het geld er gewoonweg niet meer is.”

Een andere manier om geld terug te krijgen, is een stap naar de rechter zetten. Niet om de inleg terug te vragen, maar om een schadevergoeding te eisen van de beheerder of aanbieder. “Er moeten uiteraard geldige en aantoonbare redenen zijn om dit voor elkaar te krijgen, bijvoorbeeld als de aanbieder niet heeft gehandeld zoals in het prospectus beschreven staat. Of als er verkeerde taxaties plaatsvonden, waardoor de participant een waardedaling niet goed had kunnen voorzien. In alle gevallen wordt de beheerder aansprakelijk gesteld voor het verlies van de participant.”

De Catalyst Capital Group deed begin dit jaar een onherroepelijk bod in contanten op een deel van de uitstaande obligaties van Homburg Invest. Hiermee gaf de Canadese vermogensbeheerder naar eigen zeggen obligatiehouders de kans om uit te stappen. Hoewel het nog de vraag blijft of obligatiehouders gediend zijn met het bod, lijkt het een interessante mogelijkheid voor beleggers om participaties te kunnen verkopen.

Pappen en bidden
Voor cv’s is het in het algemeen echter niet gebruikelijk dat er in participaties wordt gehandeld. “Het kan soms wel,” zegt Lantsheer. “De cv’s hebben dan een iets andere structuur. Het grootste probleem blijft natuurlijk of participanten iemand kunnen vinden die bereid is om de participaties over te nemen. Het gaat immers vaak om een impopulair product.”

De cv beëindigen door de hele portefeuille te verkopen of juist de cv in leven houden? Beide opties kunnen soms de kansen op het terugkrijgen van uw inleg vergroten. “Alleen is de markt genadeloos”, zegt Lantsheer. “Het is een van de grootste nadelen van investeren in vastgoed of schepen: ze zijn niet liquide. Je kunt er niet van af. De cv in leven houden door geld bij te storten kan een goede optie zijn om het fonds overeind te houden. Over het algemeen is dat alleen maar pappen en nathouden of  goed geld naar kwaad geld gooien.”

“Veel fondsen worden tegenwoordig gereorganiseerd door ze onder te brengen in één fonds. Ook dat gaat vaak ten koste van goede fondsen. Het biedt wel de mogelijkheid om risico’s enigszins te spreiden, waardoor de overlevingskansen kunnen toenemen. Lantsheer ziet weinig andere opties voor participanten die hun inleg terug willen. “Bidden blijft soms nog de beste optie.”