Een tweetal ontwikkelingen intrigeren mij mateloos. De eerste is de discussie over taxaties in Nederland. De tweede is dat boekwaarde en beurswaarde tegenwoordig eigenlijk gelijk moeten zijn, volgens sommige deskundigen. Deze twee zaken lijken misschien niet gelijk een relatie te hebben, maar schijn bedriegt. 

Als we de betrokken partijen moeten geloven, klopt er helemaal niets van taxaties in Nederland. ‘We moeten naar een nieuw niveau van taxeren.’

Wat is er mis? 

• De huidige taxaties zouden niet transparant zijn
• Er is teveel baat bij (te) hoge waarderingen 
• Koehandel tussen klant en taxateur
• Algemene onkunde

En met veel kritische kanttekeningen ben ik het zeker eens en heb daar al vaker mijn zorgen over geuit. Toch vind ik het naïef om te veronderstellen dat taxeren een exacte wetenschap is. 

Als het gaat over waarden, heeft iedereen een eigen mening. Kijk maar naar een gemiddelde veiling. Waarom is de ene bieder bereid meer te betalen dan een andere? Heeft de ene bieder gelijk en de andere ongelijk? Recentelijk heb ik een Nederlandse kantorenportefeuille laten taxeren door twee professionele, onafhankelijke vastgoedtaxateurs. Allebei kregen ze dezelfde opdracht, dezelfde informatie en dezelfde datum voorgeschoteld. Ik kon niets met de uitkomst. Per pand waren de taxatieverschillen enorm, zowel naar boven als naar beneden.

Wie heeft gelijk?
We kunnen moeilijk en heel geleerd doen, maar deze markt maakt alles weer heel simpel. Als u nu moet verkopen, om welke reden dan ook, brengt uw kantoor niets op. In ieder geval zult u altijd minder krijgen dan de laatste recente taxatie. Reden: u bent niet een vrijwillige verkoper. En taxaties gaan uit van een vrijwillige koper en verkoper. 

In deze markt zijn er in Nederland nauwelijks vrijwillige verkopers te vinden, zeker niet van kantoren of woningen! Natuurlijk bevorder ik transparantie en eenduidigheid, maar feit zal blijven dat iedereen een andere kijk op waarde heeft. 

De vastgoedbubbel
Nu wordt een subtiele lijn getrokken tussen boekwaarde en beurswaarde. Vooral voor beursgenoteerde vastgoedondernemingen is dat een interessante gedachte. Vastgoedondernemingen noteren praktisch nooit exact op de boekwaarde, maar noteren altijd met een premie of discount. Jaren noteerden ze tegen een premie.

Toen heeft niemand opgemerkt dat er wel sprake moest zijn van een bubbel en partijen gemaand hier iets aan te doen. Bijvoorbeeld door de taxateurs te verzoeken hun waarderingen naar boven bij te stellen. Nu staan de meeste vastgoedondernemingen met een discount. En voilá: de redenering. Iedereen moet nog eens goed kijken naar de boekwaarde.

Waarschijnlijk moet er verder afgeboekt worden, maar ik bestrijd dat onze beurzen vandaag de dag rationeel zijn. Emoties gieren door de markt en van balans kan niet gesproken worden. Ik las recent dat 40% van de prijs van het aandeel niets te maken zou hebben met de onderliggende stenen, maar met emotie.

Ik ben altijd een groot aanhanger geweest van deze theorie. Waarom? Kijk naar de beweeglijkheid van een vastgoedaandeel  van de afgelopen vijf jaar. Dat gaat helemaal nergens over. Heeft geen relatie met de stenen, maar wel met sentimenten en kuddegedrag. 

Oncontroleerbare emoties
Markten zijn grillig en taxateurs zijn gelukkig ook maar mensen met een eigen mening. Laten we niet denken ooit een mens en zijn gedachten en emoties onder controle te kunnen krijgen. Gelukkig maar, zou ik zeggen. Dat zou een saaie wereld worden waar geen plek meer is voor kapitaalmarkten en vrijdenkende mensen. 

Daar wil ik graag nog één ding aan toevoegen. Ondernemingen hebben, als het goed is, een langetermijnstrategie. Veel beleggers zeggen dit misschien wel, maar hebben dit niet. Ondernemingen hoeven niet teveel met de waan van de dag mee te gaan. Wel dienen ze compleet transparant te zijn. Waarom zijn panden zo gewaardeerd en hoe wordt omgegaan met leegstand, huurvrije periodes, benodigde investeringen en ga zo maar door.

En heel belangrijk in deze tijd, hoe duurzaam zijn de kasstromen? Als belegger ben ik steeds minder geïnteresseerd in waarden. Deze zijn gemiddeld genomen en in historische context gezien aantrekkelijk. Geef mij maar de zekerheid van kasstromen. Zolang die goed zijn komt een ‘technische’ waardering op de tweede plek.