Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, een beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Met haar activiteiten wil DoubleDividend Management een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement. Marian Hogeslag is portefeuillemanager van het vastgoedaandelenfonds. In 2004 is Marian ActivInvestor gestart, dat in 2014 is gefuseerd met DoubleDividend, daarvoor werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.

Column

Alle kantoren in Nederland waardeloos?

Vastgoed heeft op dit moment een zeer beroerd imago. Transparantie kan dit probleem oplossen.

Het heeft even geduurd, maar de financiële crisis heeft een grote impact op de compleet vastgelopen woningmarkt. Daarnaast lopen de consumentenbestedingen terug en dit maakt winkelvastgoed minder aantrekkelijk - om over de vele Te huur-borden bij kantoren niet te spreken.

Dit creëert een droevig beeld voor de vastgoedsector. Tel daarbij op de dagelijkse verhalen in de krant over vastgoedfraudes en ondoordachte derivatenstrategieën en het mag duidelijk zijn dat er nog een lange weg naar verbetering te gaan is. 

Koersversneller
Zodra het over beleggen gaat steekt vooral de Nederlandse kantorenmarkt er zwaar negatief uit. Zowel bij Nederlandse als buitenlandse beleggers. De hoge waardes van een paar jaar geleden, zijn als sneeuw voor de zon verdwenen.

In combinatie met een (te) hoge financiering, waarmee kantoren voornamelijk zijn bekostigd, bracht deze hefboom niet het verwachte extra toefje rendement en zorgde het juist voor een koersversneller. Alleen wel de verkeerde kant op.

De laatste berichten zijn dat taxateurs tegenwoordig de waarde bepalen door eerst de contante waarde van de gerealiseerde huurstromen te nemen en hierbij dan nog zelf een bedrag voor het pand en grond op te tellen. Dit bedrag kan al snel oplopen tot vierhonderd euro per vierkante meter. 

Beeldvorming veranderen
Er blijft in ieder geval op papier geen waarde meer over. Maar zijn echt alle kantoren in Nederland waardeloos? Ik denk van niet. Het probleem is dat, als gevolg van de berichtgeving in kranten, iedereen dat wel denkt! Zo kan het gebeuren dat een aandeel van een beursgenoteerde onderneming als NSI (Nieuwe Steen Investments) niet voor 12 euro (gebaseerd op de waarde van taxaties), maar voor circa 6 euro op de beurs wordt verhandeld.

De conclusie is dat de markt de sterk verlaagde taxatiewaardes niet vertrouwt. NSI is niet de enige vastgoedonderneming die met dit negatieve sentiment te maken heeft, maar wel de enige beursgenoteerde Nederlandse kantorenspeler. 

Wat kan NSI nu doen om deze beeldvorming te veranderen? Zoals gezegd vertrouwt de onkundige belegger de taxaties niet. Dit kan gerust gezien worden als een gebrek aan kennis bij de gemiddelde belegger die geneigd is alles over één kam te scheren en lekker pessimistisch te zijn.

Perceptie
Het blijft nog maar de vraag of transparantie een positieve invloed zal hebben op de perceptie van de gemiddelde belegger. Niet alleen de perceptie over het leegstandspercentage, maar ook over de verhuurgegevens, de kwaliteit van de locaties en de bouwkundige kwaliteit van de objecten.

Panden op goede locaties die flink opgeknapt moeten worden om aan de huidige standaard te voldoen kunnen immers ook slecht renderen. NSI heeft ongetwijfeld hele goede kantoorgebouwen in portefeuille, maar waarschijnlijk ook panden die echt nooit meer verhuurd gaan worden. 

Gun de belegger rust
In het jaarverslag van NSI vind je over deze kwalitatieve aspecten weinig terug, waardoor beleggers dan maar uitgaan van een negatief scenario. Het bedrijf zelf kent echter de panden het beste, dus waarom niet de eigen portefeuille beoordelen door aan te geven welke panden goed, matig of slecht zijn:

  • qua exploitatie (verhuursituatie, huurprijsverwachting, exploitatiekosten, investeringen)
  • en fysiek (locatie en economische verhuurbaarheid)

Als ze zelf al het kaf van het koren gaan scheiden, en daar transparant over zijn, hoeft de markt dat in ieder geval niet meer voor het bedrijf te doen. Uiteindelijk hoort de markt veel liever een verhaal waarin duidelijk is wat de situatie is.

Laat zien dat 20% van je panden klaar is voor de sloop, maar dat ze ook zo gewaardeerd zijn! Dat geeft de belegger rust. 

Ranking
Ik pleit voor totale transparantie. Gelukkig word ik een handje geholpen in die gedachte door Jones Lang LaSalle. Het vastgoedadviesbureau kwam een paar weken geleden met een ranking van de kantoorlocaties: 50 gemeenten, 232 locaties, 11.000 gebouwen zijn ingedeeld op kwaliteit en locatie.

Heel overzichtelijk geeft dit aan waar je wel moet zijn en waar niet. Of met andere woorden: waar de belegger zijn verlies moet nemen of niet.

Als NSI nu eens haar panden op de kaart van Jones Lang LaSalle zet en erbij vermeldt wat de aanvangsrendementen zijn en het leegstandspercentage, dan geeft dat voor iedereen meer duidelijkheid. En wordt bewezen dat niet alle kantoren in Nederland waardeloos zijn.

Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Het fonds DD Property Fund belegt in beursgenoteerde vastgoedfondsen en stelt zich op als actieve aandeelhouder in die fondsen. Voor ze in de vastgoedwereld actief werd, werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.

Lees meer

  1. 25% minder kantoorruimte verhuurd of verkocht in 2020
  2. UBS: Ook huurprijzen kantoren op A-locaties zullen dalen
  3. CBRE verhoogt prognose beleggingsvolume vastgoed
  4. 'Vraag naar kantoorvastgoed zal juist toenemen'