Dankzij een flink aantrekkende Europese economie, minder politieke onzekerheid, krapte op de huurmarkt en te weinig nieuw aanbod van vastgoed, kunnen vastgoedbeleggers rekenen op rendementen van rond de 6% de komende drie jaar. Dat zegt UBS AM in hun Eurozone Real Estate Outlook.

Industrieel/logistiek vastgoed zal naar verwachting de sterkste prestaties (blijven) laten zien, met een totaalrendement van 6,8%, verwacht UBS. Het door hen geschatte rendement van retailvastgoed is toch nog 5,9% en kantoorruimtes kunnen de komende drie jaar 5,3% renderen. Vastgoedbeleggingen in Nederland zullen naar verwachting het beste presteren, gevolgd door Portugal, Finland en Spanje.

Het investeringsvolume in Europees vastgoed bereikte in 2017 een recordhoogte. Beleggers investeerden meer dan 127 miljard euro, 15% meer dan het jaar ervoor, vooral dankzij de toegenomen interesse van beleggers in industrieel/logistiek vastgoed. Transacties in retailvastgoed waren er minder, 16% minder. In Nederland werd 41% meer geïnvesteerd in vastgoed.

Mismatch consumenten en winkeliers

Binnen Europa neemt het consumentenvertrouwen toe. Dat zorgt ervoor dat er meer geconsumeerd wordt, maar daar profiteren winkels en retailvastgoedbeleggers niet perse van.

In de grote steden is de leegstand laag, daarbuiten zijn echter lang niet alle winkelpanden verhuurd. UBS heeft het in hun rapport over een mismatch tussen de consument en retailers. De marges van retailers blijven onder druk staan, en al wordt in Europa nog steeds 90% van de aankopen in de winkel gedaan, de groei van e-commerce is niet te stuiten.

Dat zal de marges en winsten van de winkeliers onder druk blijven zetten. Op zogenaamde A-locaties zal de vraag van winkeliers naar vastgoed hoog blijven. Het rendement zal ook aantrekkelijk zijn. Winkelvastgoed daarbuiten is veel minder in trek en rendeert dus veel minder goed, aldus UBS. Dit is overigens geen nieuwe trend, maar al sinds het begin van de crisis gaande.

Niet alleen dankzij e-commerce

De andere kant van de groei van online bestellingen zorgt voor meer interesse in logistiek vastgoed en meer rendement voor beleggers die daarin investeren. En door het goede economische klimaat en aantrekkende industrie zijn de huurprijzen van Europese logistieke knooppunten gestegen.

Het is dus niet allemaal te danken aan e-commerce. De huurprijsgroei zal vooral sterk blijven voor de kleine logistieke activa die zich in stedelijke gebieden bevinden, verwacht UBS. Neem Milaan als voorbeeld: 10% huurgroei van industieel/logistiek vastgoed.

Harde Brexit een risico

Twee grote veranderingen kunnen de vraag naar Europees logistiek vastgoed de komende jaren verder doen toenemen.

1. Het Trans-European Transport Network zal 700 miljard euro investeren in het verbeteren van verbindingen op negen grensoverschrijdende netwerkcorridors tegen 2030. En betere verbindingen zijn goed voor logistieke operaties, aldus UBS.
2. Het door de EU geleide initiatief om een digitale interne markt tot stand te brengen. Dit betekent minder lokale belemmeringen voor consumenten die producten kopen in het buitenland. Dat betekent dat meer internetretailers zich kunnen ontwikkelen tot een Europese Amazon of Zalando.

Maar wat kan eventueel nog roet in het eten gooien voor vastgoedbeleggers? Risico’s voor vastgoedbeleggers in Europa in het algemeen de komende jaren zijn meer onrust in Spanje door de ruzie tussen Madrid en Barcelona, een harde Brexit en een snellere dan verwachte afbouw van de steun van de ECB, aldus UBS.