De woningprijzen in Amsterdam zijn overgewaardeerd en de groei van 15% in de laatste vier kwartalen is onhoudbaar. Dat schrijft de Zwitserse bank UBS in zijn Global Real Estate Bubble Index.

De Amsterdamse woningmarkt neemt in de index plek acht in van mondiale financiële centra met een latente huizenzeepbel of overwaardering. Het zeepbelrisico is het grootst in Vancouver, gevolgd door Londen en Stockholm. Ook in Sydney, München en Hongkong is sprake van een zeepbel.

Dat is nog niet het geval in San Francisco (7), Amsterdam (8), Zürich en Parijs (10), maar in deze steden zijn de huizenprijzen wel flink overgewaardeerd. UBS heeft het zeepbelrisico bepaald aan de hand van vijf indicatoren.

Onbalans

De verhouding tussen huizenprijzen en inkomens, het verschil met de gemiddelde prijsstijging in het desbetreffende land en de verhouding tussen prijzen en huren zijn de belangrijkste.

Voor UBS wijst het grote prijsverschil met de rest van Nederland op overwaardering in Amsterdam. Sinds 2013 kwam de reële prijsgroei in Amsterdam uit op 25% tegen 5% gemiddeld, aldus de bank.

De onbalans wordt versterkt door de geringe inkomensstijging en huurprijsstijging, met name vanaf 2014. De prijsstijging van 15% de afgelopen vier kwartalen acht UBS onhoudbaar.

Europabreed overgewaardeerd

Die is na Stockholm, München en Londen de sterkste van alle Europese steden. Volgens de index zijn op Milaan na alle huizenmarkten in Europese steden overgewaardeerd.

In Londen, Stockholm en München moet in geval van een macro-economisch momentum, een daling van het beleggerssentiment of een grote aanbodtoename rekening worden gehouden met een scherpe prijsval.

In Amsterdam, Zürich en Parijs is dat minder waarschijnlijk, maar hoeven huiseigenaren en –kopers niet te rekenen op reële waardegroei op de midden- en lange termijn.