Beleggers kunnen sinds kort investeren in vakantievilla’s op Bali, via niet-beursgenoteerde vastgoedobligaties. Met Palm Invest nog op de netvliezen, is het de vraag of beleggers wel zitten te wachten op dergelijke exotische beleggingen.

Nu de economie aantrekt, zien fondsaanbieders weer mogelijkheden tot het opzetten van nieuwe fondsen. Er worden steeds meer vastgoed-cv’s nieuwe stijl op de markt gebracht en beleggers lijken hier ook wel weer behoefte aan te hebben. 

Die nieuwe stijl betekent onder andere dat de LTV’s (loan to value, de verhouding tussen geleend geld en bezittingen) tegenwoordig niet meer dan 80% bedragen. Ook beleggen buiten het toezicht van de AFM is volgens sommige deskundigen niet meer van deze tijd.

Maar vastgoedbeleggen buiten de beurs om in het buitenland, en dan met name in opkomende markten, staat nog open voor discussie. Zijn beleggers al klaar voor een exotische belegging als Bali Investments?

Bali-obligaties

Met 440 obligaties van vijfduizend euro per stuk wordt er namens Bali Investments geïnvesteerd in een nieuw te realiseren resort, bestaande uit tien villa’s. Couponrente: 7,1% per jaar. Beleggers investeren buiten het toezicht van de AFM in een onderneming zonder trackrecord.

Herman Bouter, partner van Capital Management, vindt het informatiememorandum slecht onderbouwd. “In de kosten is de bouw van een villa opgenomen en bij de opbrengsten zijn tien villa’s verkocht,” zegt Bouter. “Ik mis in de presentatie van de winst de bouwkosten van negen villa's á 85.000 dollar per stuk.”

“Met de obligaties kopen we grond aan en zorgen we voor het ontwerp van de villa’s,” laat Bali Investments weten. “We bouwen met de gelden niet tien villa’s, wel een modelvilla. Potentiele kopers kunnen op basis van dit model de keuze maken om een villa aan te schaffen. Vervolgens worden er negen villa’s gebouwd met kapitaal van de kopers.”

Kansen emerging markets

Het neemt niet weg dat er wel degelijk kansen liggen in emerging markets. Het beleggersvertrouwen in de eurozone is niet bepaald hoog en exotisch beleggen lijkt aantrekkelijker te worden. ABN Amro voorspelt al dat de wereldwijde productie steeds meer gaat plaatsvinden in landen als Indonesië, Maleisië en Vietnam. De economie in deze landen is met ruim 5% per jaar gegroeid.

Bali Investments verwacht dat het toerisme in Bali een behoorlijke stijging zal vertonen de komende jaren. “De verwachting is dat in 2015 circa vier miljoen buitenlandse toeristen het eiland komen bezoeken.”

Vorig jaar waren dat er 3,2 miljoen, terwijl in 2012 2,9 miljoen toeristen het eiland bezochten. Volgens cijfers van Statistics Indonesia zal de jaarlijkse instroom van het aantal bezoekers de komende jaren stijgen met gemiddeld 10% per jaar.

Positieve vooruitzichten

Volgens een onderzoek van Knight Frank zijn de grondprijzen in Bali met circa 20% gestegen in 2012, in toeristische gebieden zelfs met 30%. De vastgoedprijzen stegen in 2013 met gemiddeld 22%.

“De positieve economische vooruitzichten zullen waarschijnlijk ervoor zorgen dat de vraag blijft toenemen in de residentiële sector op het eiland, waardoor de prijzen naar verwachting blijven klimmen,” aldus de fondsaanbieder uit Arnhem.

Toch is enige terughoudendheid ook nodig. Cijfers uit het verleden, bieden immers geen garantie voor de toekomst. “Deze cijfers ga je niet meer zien,” verwacht Bouter.

Anders zakendoen

Vanwege het hogere risico is Bouter over het algemeen niet te spreken over exotisch beleggen buiten de beurs om.

“In Indonesië bijvoorbeeld, kun je als buitenlandse investeerder geen meerderheidsbelang hebben. Voor beleggers is dat een probleem, want zij hebben niks te vertellen. Men doet op een heel andere manier zaken in Indonesië. Heb je daar geen goede contacten, dan houdt het op. Het is moeilijk te beoordelen of Bali Investments samenwerkt met een gedegen lokale partij.”

Volgens de fondsbeheerder heeft hun lokale partner al meer dan tien jaar ervaring in het realiseren en beheren van meerdere villa’s en appartementen. “Dat maakt de partij een zeer ervaren en professionele partner,” aldus Bali Investments.