De vraag naar niet-beursgenoteerde vastgoedfondsaanbieders is bijna opgedroogd en er is een zeer beperkt aantal nieuwe initiatieven. De rijksbrede aanpak om misbruik in de vastgoedsector tegen te gaan en de doelstelling van zelfregulering door de sector lijkt automatisch het kaf van het koren te scheiden.

Van de 120 actieve niet-beursgenoteerde fondsaanbieders in 2007, waren er volgens de AFM in 2012 nog 100 over, waarvan naar schatting 50% actief was met fondsenwerving. Ik weet niet waar deze schatting op is gebaseerd, maar als ik tel dan kom ik nog niet eens tot de helft.

Betekent dit dat beleggen in vastgoed uit de gratie of “not done” is? Ik vind van niet en ben van mening dat dit meer iets zegt over het investeringsbeleid en de onkritische houding ten aanzien van vastgoedinvesteringen in het verleden, dan over het moment om te investeren in vastgoed. 

Te laat instappen
Ook waren (CV-)beleggers niet altijd even kritisch en was het makkelijk om geld op te halen. Beleggingsinitiatieven werden primair gedreven door verdienmodellen voor de fondsaanbieder in plaats van de kwaliteit van het beleggingsproduct voor de belegger. Maar moeten we vastgoed hierdoor in het verdomhoekje plaatsen? De tering naar de nering zetten én investeren?

Het lijkt wel of niemand zich er wat van aantrekt. Net als in de aandelenmarkt: als het economisch tegenzit dan zie je het aantal transacties en omzetvolumes van particulieren sterk dalen, als de markt gestegen is (beurs loopt op de feiten vooruit) en de economie uit de recessie komt dan zie je particulieren weer (te laat?) instappen.

Werkt dat in vastgoedland ook zo? Een beetje. Bij kantoren en bedrijfsgebouwen vormt overcapaciteit momenteel een groot probleem,  dat niet zomaar is opgelost als de economie weer aantrekt. Voor woningen,retail op toplocaties en bijvoorbeeld supermarkten is dat naar mijn mening niet zo (zie 2013: Investeren, later renderen). De komende paar jaren is een prima periode om positie in te nemen in defensief vastgoed!

Snoepwinkel
Durf anti-cyclisch te denken. Tegen de stroom in te investeren. Voor partijen die druk zijn met afwaarderen, zal dit moeilijk zijn. Diegene die cash heeft, zit in een ultieme positie. Wij hebben in ruim een jaar tijd bijvoorbeeld voor 36 miljoen euro aan vastgoed aangekocht en gestructureerd voor beleggers.

Sommige beleggers denken ook zo, anders hadden deze fondsen niet geplaatst kunnen worden. De prijsvorming is ook beter: er is geen gekte meer en er zijn minder kopers in de snoepwinkel aanwezig waardoor weer scherper en ouderwets onderhandeld kan worden.